本周（2026年8月17-21日），中证REITs全收益指数收于942.2点，较上周上涨1.18%。成交情绪回暖，日均成交额和日均成交量分别较上周增长12.77%、17.52%，日均换手率上升0.06pct至0.43%。截至8月21日，已上市交易的88只REITs总市值2314亿元。
　　截至2026年8月21日，产权REITs利差较上周收窄8bp至300bp，但仍处于历史98%分位数，赔率已较高。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，整体利差进一步突破2024年高点的可能性或相对较低。
　　本周仍有园区继续发布原始权益人的增持计划，且广州、上海陆续发布了工商业项目土地使用权续期工作的指导意见，对剩余期限较短的REITs项目估值具有积极意义。8月21日，国家金融监督管理总局发布《保险公司资产负债管理办法》，可能也会提升保险机构对分红稳定、现金流可预测、估值合理且流动性较好的红利资产配置需求。结合二季度经营数据，部分基本面良好的高利差个券配置价值已逐步显现。
　　二级市场：产业园区领涨，关注土地续期对资产估值的影响
　　本周所有资产类型均收涨，涨幅靠前的是产业园区（+3.71%）、仓储物流（+2.04%）。2026年6月以来多个园区项目宣布了增持计划，旨在推动基金持续、稳定、健康发展。全市场88只个券中，70只上涨、18只下跌，涨幅前五大均为园区项目。
　　关注土地续期政策逐渐明朗下，土地剩余期限变化对项目估值的影响。上海市规划和自然资源局近日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。上海市的工商业项目土地使用权续期，以“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”为原则，覆盖上海市工业、商业、旅游、办公等国有建设用地使用权续期。
　　《上海市加强土地管理“十五五”规划》中提到，要建立健全工商业项目用地使用权续期制度，灵活适应REITs项目续期土地年限需求，降低企业续期成本和发行成本，支持和服务REITs项目上市发行，保障土地剩余年限较短商业不动产资产估值的公允性。
　　针对REITs，上海续期政策在续期年限和续期工作流程上做了特别安排，申请年限可根据项目实际情况确定，也可在REITs申报后注册前完成土地续期手续办理。
　　由于此前土地续期成本、方式不太明确，土地剩余期限较短的项目，其收益法估值下预测收益年期也很短，土地到期安排不确定性很大，部分项目并未将建筑物剩余价值纳入估值。此次上海土地续期政策可能对产权资产进行重新考量，可以优先关注剩余期限较短、基本面良好、估值受“年限较短而明显折价”的项目，例如亦庄产业园、首农、物美消费、百联消费、首农商业。
　　一级供给：已获批待发行项目增至7只
　　截至2026年8月21日，光大安石商业、凯德商业和华住安住3只商业不动产REITs已获批尚未启动询价，拟募集规模分别约46.27、38.73和12.39亿元。基础设施REITs方面，本周中国建筑租赁住房、山东铁投路桥、晋中公投瑞阳供热3只获批，加上西安高科产业园，合计拟募集48.44亿元。本周发改委新增2单推荐项目。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。