近期REITs政策多为方向性政策。8月28日，证监会明确支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。8月14日，证监会以监管案例明确REITs出表的会计判断口径。8月28日，国家发展改革委提出支持民营企业参与基础设施REITs发行。8月13日，上海市发改委提出加强对民间投资项目发行基础设施REITs的协调服务。8月25日，郑州市自然资源和规划局就保障性租赁住房项目发行基础设施REITs的资产处置办法公开征求意见，重点解决划拨用地保租房项目发行REITs时的土地资产处置问题。
　　一级市场认购热度降低，目前仅保租房资产仍存在安全边际。8月上市的三峡能源REIT配售比例明显提升，为1.84%，相较于7月上市、同为新能源的中航中核REIT（0.31%）上升1.53pct。当前二级市场行情持续承压，一级打新策略有效性不断减弱，导致一级市场热度下降。截止8月末，共45单项目仍在一级发行过程中。8月有7单REITs申报，3单REITs通过审核；1单REIT完成上市。截至8月末C-REITs上市基金总数88只，总规模2334.55亿元，月末流通盘市值达1313.16亿元，流通份额占比56.25%，环比+0.14pct。未来3个月整体解禁规模不高，为24.80亿元，共6单项目解禁。
　　8月C-REITs综合收益转正，结束了6个月以来的连续下跌。根据Wind数据，8月C-REITs综合收益指数上涨0.20%，由负转正，全月走势呈触底反弹趋势。日均换手率为0.42%，环比上升0.06pct。板块行情方面，产业园板块涨幅最高，上涨4.07%，主要系估值修复。此外，保租房、新能源、仓储物流和水电环保板块上涨，涨幅分别为0.71%、0.68%、0.63%和0.46%。跌幅方面，数据中心下跌1.47%，消费下跌1.25%，高速下跌0.8%。
　　个券层面：8月REITs行情表现分化，82单存量REITs中45单上涨（较7月增加14单），37单下跌。8月REITs个券行情逻辑以估值修复为主，产业园区REITs行情触底修复，尤其是估值较低的个券修复幅度更大。88单REITs中前10全部为产业园区REITs，且其普遍具备较高的分派率和较低的P/NAV。保租房和水电公用板块的REITs行情普遍小幅上涨。仓储物流板块和新能源板块内部分化。此外，8月新股行情不及预期，三峡能源REIT首日仅涨0.06%。
　　26年8月分派率和利差小幅上升。截止8月末，C-REITs市场分派率为6.43%，较7月末上升0.15pct，历史分位数71.88%；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为4.28pct，较7月末上升0.19pct，历史分位69.40%。P/NAV走势方面，各板块P/NAV大多保持平稳，数据中心下降最多，月末为1.23倍，环比下降0.05倍。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。