地产行业数据：21城国庆假期新房成交同比+25.1%。上周(9.26-10.2)34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比+8.7%，其中，一二线环比+7.4%，三四线环比+37.3%。9月(9.1-9.30)34城一手房成交同比-12.1%，较8月-4.4pct。其中，一二线同比-11.8%，三四线同比-16.9%，分别较8月-4.9pct和+3.6pct。国庆6天（26/10/1-26/10/6）21城新房合计成交42万平，较2025年同期上涨25.1%，较2024年同期下降6.9%。上周13城二手房合计成交66.8万平米，环比-35.3%；9月累计成交同比-3.9%，较8月-3.1pct。库存方面，上周15城合计推盘26万平米，合计成交123万平米，对应成交推盘比为4.78倍，较前一周回升。最近三个月（26年7-9月）分别为1.34/1.23/0.71倍。截至上周末（2026/10/2）15城合计住宅可售面积为8291.6万平米，环比-1.16%。3个月移动平均去化月数为21.9个月，环比+0.52个月。
　　主要政策新闻：房贷贴息聚焦首套刚需，京沪穗汉接力落地现房细则。宏观方面，国务院研究出台稳地产及促就业增收措施；财政部等三部门明确实行首套房商贷贴息：使用新发放贷款购买首套住房、房屋面积120平及以下、房屋总价低于150万元的，按年化1%贴息，单户贴息贷款本金上限100万元；因城施策方面，上海、广州及武汉等地陆续出台商品房销售制度改革意见，有序推进现房销售，明确土地价款允许分期缴纳。其中，上海土地款分期首月50%，余款1-2年内付清、不计利息，且现房销售购房定金不超过3%；土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：招商蛇口与滨江集团等联合以64.2亿元（24.4%）竞得上海闵行古美地块，另以联合体形式29.2亿元（21.5%）竞得上海杨浦宅地，并以4.1亿元摘天津武清宅地；滨江集团以18.7亿元（23.1%）竞得杭州萧山市北地块；绿城中国以联合体形式9.5亿元（33%）竞得杭州双桥宅地；华润置地以14.3亿元底价摘得佛山顺德地块。
　　公司动态跟踪：领展出售澳洲项目物业50%信托权益。融资担保方面，领展房产基金正式完成了对其澳洲悉尼100 Market Street物业50%信托权益的出售；华发股份拟由关联方华金担保为其提供不超过10亿元的工程款担保，并由公司向其提供相应反担保。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨3.52%，沪深300指数下跌1.84%，相对收益为5.36%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深物业A、滨江集团、陆家嘴、信达地产、金地集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华远控股、世联行、*ST中迪、华丽家族、黑牡丹。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.54%，沪深300指数下跌1.84%，相对收益为2.38%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为58.8/48.1倍；物管26/27PE均值分别18.9/16.8倍。
　　投资分析意见：中央财政首次贴息房贷，京沪穗汉落地现房细则，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时9月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期