1.控增量：新房累计销售额同比降幅收窄，8月开发投资同比下降
　　2026年1-8月全国商品住宅累计销售面积41503万平方米，同比下降13%，较2026年1-7月降幅扩大0.3个百分点；2026年1-8月全国商品住宅累计销售额41776亿元，同比下降13.10%，较2026年1-7月降幅收窄0.1个百分点。2026年8月全国商品住宅销售面积和金额分别为4078万平方米和4233亿元，同比分别下降16.23%和12.80%，销售面积和金额降幅较7月扩大。
　　2026年1-8月住宅开发投资金额为37017亿元，同比下降28.88%。8月份单月住宅开发投资3845亿元，同比下降32.12%。2026年1-8月份商品住宅新开工面积为21840万平方米，同比下降25.47%；8月份单月实现2350万平方米新开工，同比下降31.34%，开发商新开工意愿仍偏谨慎。
　　2.去库存：多管齐下化解存量压力
　　截至2026年8月，商品房累计待售面积为75349万平方米，同比下降1.1%，较7月降幅加大0.3个百分点。从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，2026年3月累计同比首次转负，8月继续保持同比负增长，去库存效果持续显现。2026年8月，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地优先推行现房销售，预售项目须完成主体结构封顶方可销售。现房销售模式下，项目从拿地到销售需经历完整的建设、竣工验收、首次登记周期，回款周期拉长，房企推盘节奏将更加谨慎。但长期看，现房销售有助于提升交付品质、减少烂尾风险。
　　3.70城房价同比跌幅继续收窄，一线城市分化延续
　　2026年8月70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.29%和5.13%，环比降幅分别为0.17%和0.31%。70城中新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市21个，下跌城市49个，二手房价格环比上涨或持平的城市仅8个，下跌城市高达62个，调整面明显大于新房市场。
　　4.商品住宅累计竣工同比降幅扩大，开发商资金到位仍较弱
　　2026年1-8月商品住宅竣工面积为14798万平方米，同比下降25.55%，较2026年1-7月同比降幅小幅收窄。8月份单月商品住宅竣工面积为1355万平方米，同比下降25.11%。2026年截至7月，房地产开发企业到位资金累计为5.09万亿元，同比下降21.00%，降幅较7月小幅扩大，开发商资金紧张仍有可能影响竣工进度。
　　投资建议：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。我们建议聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注华润置地、华润万象生活（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；传统开发商龙头重点关注中国金茂、建发国际、滨江集团及招商蛇口。
　　风险提示：房价进一步下行，政策落地不及预期，房企流动性风险发酵