研究结论
　　现房系列新政出台后，市场探讨已经很多，主要集中在削弱预售以往所扮演的“影子银行”功能、更多关注项目而不是股东、行业格局头部化等等，但我们认为，新政策对地方政府以及各地发展模式的影响可能远大于地产行业本身，且会传导到政府导向的各类投资中去。
　　海南从2020年开始全域实行现房销售政策，从之后的表现看，地方土地收入大幅降低，远弱于全国，地价、房价、开工等环节反而有较好表现。具体来看，一是2021年海南国有土地使用权出让收入同比为-31%，当时全国同比3.5%；二是住宅类土地单价的变化方向是积极的，根据乐居网当年的统计，海口一些地块楼面价创下新高，原因被认为是海南供地结构由住宅导向调整为产业、商服导向，住宅用地占比下滑且以安居型商品住宅用地为主，市场化销售的住宅用地更显稀缺；三是由于新增供给的瓶颈，海南一二手房价表现都好于全国，四是原有规则下的土地还在继续开工，甚至出现加速，此外安居房也在集中推进，综合导致新政落地后开发端逆势增长；五是不一定只有中小企业承压，2020年末，21世纪经济报道称“已经有业内前五的一家房企计划退出海南市场”，“1-10月三亚出现大房企市场份额减少的趋势”，原因可能在于当时全国政策并不一致，大房企在有选择的情况下未必留在海南继续经营。
　　即使地产链条下行已久，土地出让收入的波动仍会对整体政府收支带来很大影响。2026年，尽管科技投资欣欣向荣，土地市场萎靡是传统投资不断下探的重要原因之一。今年情况来看，在政府收入端，土地出让收入预计相比去年减少1.28万亿左右；存量资产盘活正在推进，但增量有限；税收有望较预算数多0.69万亿；汇总赤字、专项债、特别国债，今年11.59万亿仅比去年11.36万亿多0.23万亿（暂时不考虑其他政策性工具的影响）。
　　收入端的降低直接影响支出，其中一些民生开支能升而不能降，政府导向的投资势必受到影响：基建如果延续1-7月累计增速，则今年基建较去年减少1.32万亿，假设政府资金在70%左右，则缩减0.92万亿；一般公共预算支出中，今年投入教育、社会保障和就业以及卫生健康的资金预计较去年增加5604亿元；去年政府资金通过PEVC投入科技已经达到较大规模，按照投资总规模与国资PEVC占比来测算，今年增量可能为0.05万亿。上述测算仅覆盖若干变化较大的收支（不影响最终实现收支平衡），但从中可以发现，政府投资的压力与地产转型相对应，如果明年土地市场继续承压，除非中央加杠杆或央国企发力超预期，政府投资可能依然处在调整之中。
　　风险提示
　　当传统土地财政退坡幅度较大，新形式“股权财政”带来的增量不及预期、新兴行业带来的税收不及预期的风险；
　　地方财政波动引发基层“三保”压力提升的风险；
　　假设条件变化影响预测及测算结果的风险。