本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比回升，成交推盘比回落。上周(9.12-9.18)34个重点城市新房合计成交176.6万平米，环比+3%，其中，一二线环比+5.5%，三四线环比-23.6%。9月(9.1-9.18)34城一手房成交同比-11.7%，较8月-4pct。其中，一二线同比-12.4%，三四线同比-1.4%，分别较8月-5.6pct和+19.1pct。上周13城二手房合计成交111万平米，环比+11.8%；9月累计成交同比+1.2%，较8月+1.9pct。库存方面，上周15城合计推盘228万平米，合计成交75万平米，对应成交推盘比为0.33倍，较前一周有所回落。最近三个月（26年6月-26年8月）分别为1.2、1.34和1.23倍。截至上周末（2026/9/18）15城合计住宅可售面积为8323.8万平米，环比+1.88%。3个月移动平均去化月数为20.5个月，环比+0.67个月。
　　主要政策新闻：长春出台首个828新政地方细则，前8月全国土地出让金同比-29%。宏观方面，国家统计局公布8月房地产数据，1-8月全国房地产开发投资同比-19.9%，二手房网签面积同比+10.6%。《求是》刊发央行行长潘功胜文章，指出近十年房地产、基建新增贷款占比由60%以上降至10%左右，后续将淡化信贷数量目标、强化价格型调控；财政部公布1-8月国有土地使用权出让收入13,753亿元，同比-28.6%；住建部明确房地产进入存量时代，二手房交易占比已超50%，将推进现房销售、好房子建设及公积金扩围；因城施策方面，广东1-8月新开工老旧小区改造1106个；香港公布《五年规划（2026-2030）》，未来十年房屋按公营出租四成、资助出售三成、私人住宅三成供应；长春出台“828”后地方细则，实行封顶预售与现房销售双轨。公积金政策方面，天津拟扩大提取范围，物业费每年上限3000元、装修最高15万元；泰州、西安、常州相继新增装修及物业费提取。
　　公司动态跟踪：华润置地8月销售数据亮眼。经营数据方面，华润置地公布8月经营数据及同比：8月单月销售金额约185.0亿元、同比+40.2%；股份/单位回购方面，领展房产基金于9月14-18日期间累计耗资约1.61亿港元，回购约434万个基金单位。
　　一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨3.26%，沪深300指数下跌0.06%，相对收益为3.32%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第3位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世联行、绿地控股、万科A、中国武夷、*ST数源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天府文旅、亚太实业、*ST发展、冠城新材、阳光股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.2%，沪深300指数下跌0.06%，相对收益为-1.14%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为58.5/44.2倍；物管26/27PE均值分别13.0/11.9倍。
　　投资分析意见：供给深度出清塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。