申购策略观点：本基金于9月16日网下询价，询价区间为2.499~3.054元/份，发行份额3亿份。项目资产为宁巢·明石公寓，紧邻交通枢纽杭州东站，是上城区最大的人才专项租赁住房。租金性价比高（七折为主，高层次人才优惠力度更大），备案价持续上调；区内人口持续净流入叠加人才政策加码，租住需求旺盛。但需警惕高层次人才增加致账面租金下滑，以及周边爬坡期项目和待入市人才房的分流。预期项目合理估值区间7.59～9.16亿元，询价上限对应IRR为4.18%~4.57%，26/27E派息率分别为3.66%/3.74%，高出可比保租房REITs同口径均值约15%/23%。
　　杭州首宗成建制人才租赁社区，梯级优惠配租、毗邻高铁枢纽。项目位于杭州市上城区，是浙江省首宗成建制开发的人才房，住宅可租赁面积8.22万㎡，共1,469套房源，在杭州安居集团旗下租赁住房项目中资产规模第二。项目距杭州东站不到2公里，紧邻德胜互通高速枢纽，通达度高。项目虽属保租房体系，仍适用人才房优惠，符合条件租户可享0%~90%租金折扣，现以七折租户为主。原始权益人为宁巢投资，控股股东为杭州安居集团，系杭州市保障房体系重要平台，未来可扩募租赁住房项目共11个。
　　供给分散且后续入市量有限，杭州人才政策支撑租住需求。供给侧，上城区人才房分布分散，已入市6个项目出租率普遍超90%，仅潮语贤庭处爬坡期（出租率20%），或有一定分流；后续仅1个项目待入市，预计新增3.3万㎡（约490套），但距本项目较远，分流或有限。需求侧，受杭州强劲人才引进政策带动，上城区常住人口持续增长，预计未来3年每年新增租住需求1万套，杭州市平均住宅租金自2026年起持续回升。
　　出租率在已上市保租房中位居第二，租金温和上升但仍显著低于周边竞品。项目自23年起进入稳定经营阶段，营收及利润逐年增长，25年毛利率、EBITDA率高于已上市保租房均值。近2年住宅出租率98%+，仅次于厦门安居REIT，处于上游水平。备案租金持续提高，因高折扣人才占比下降及租补分离政策落实，带动单价上升；但若后续区域人才引进效果显著、高优惠人才增加，账面租金或间接下降。与周边竞品相比，项目作为人才房，租金远低于周边长租公寓、普通保租房及商品房小区。
　　个人租户面积占比74%，26年1-5月到期面积已完成97%去化。截至26年3月末，项目个人、企业租户面积占比为74%、26%；其中，F类及普通人才租赁房源占比超九成，高优惠人才占比极低；企业租户主要集中在金融、能源、科技行业。租约以1年为主，26年、27年到期面积占比为63%、23%。2026年1-5月到期约1.12万㎡，截至8月已有97%完成去化。项目租户粘性强，2025年及2026年1-5月平均续签率为67%-68%。
　　预期项目合理估值7.59～9.16亿元，询价上限对应26/27E派息率3.66%/3.74%。基于对项目全生命周期NOI测算，谨慎/中性/乐观情形下，项目合理估值区间7.59～9.16亿元，与招募书评估值差-8.86%~9.94%。按询价上限测算，项目26E资本化率4.04%~4.24%，中性高出可比保租房REITs均值约22%；项目IRR为4.18%~4.57%，中性高出可比均值约13%。杭州安居REIT预计26年4-12月、27年可供分配金额为2,517万元、3,427万元，年化派息率为3.66%、3.74%（按询价上限测算），高出可比保租房REITs同口径派息率均值15.13%、22.52%。
　　风险提示：人才专项租赁住房配租政策的变动风险、同区域内其他项目的竞争风险、不动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险等。