本期投资提示：
　　申购策略观点:本基金将于2026/9/15询价，询价区间为2.603-3.180元/份，发行份额为5亿份。基础设施项目为浙江嘉兴的中国智能骨干网嘉兴园区，可租赁面积超40万㎡，为浙江菜鸟体系内资产净值第一的优质园区。项目由杭州菜鸟整租，出租率与收缴率保持100%，租金已于25年完成调整，租于约30年年末到期，年租金增长率3.5%，现处竞品区间偏上水平。项目所在嘉兴高标仓市场26-28年新增供给大幅收缩，区域供需有望改善。经测算，项目公允价值15.22～19.50亿元，询价上限对应中性IRR为5.49%，高于可比均值；26年中性资本化率5.63%，高于可比均值5.22%；询价上限对应27年分派率约4.8%，高于可比REITs分派率TTM均值4.53%。综合项目满租运营、整租长约锁定、租金价格已调整、关联方深度绑定等因素，我们认为本基金具有配置价值。
　　地处嘉兴、背靠菜鸟，长约锁定、租金已调。基础设施项目为浙江嘉兴的中国智能骨干网嘉兴园区，可租赁面积超40万㎡。嘉兴园区自2018年起由杭州菜鸟关联方整租，出租率与收缴率保持100%，现行租约期限5.3年(25/9/1-30/12/31)，起始租金0.87元/㎡/天（较前序租约-5.43%），年租金增长率3.5%、每三年调升一次，处于周边竞品区间（0.75-1.00元/㎡/天）偏上水平。项目原始权益人背靠阿里巴巴，控股股东浙江菜鸟在管仓储面积超900万㎡，项目为体系内资产净值第一的优质园区。终端用户方面，天猫超市使用面积占比30%以上，非关联方商户使用面积占比63.70%，外部终端用户品牌近200家。杭州菜鸟仓租成本占其主营成本比例约5%，菜鸟集团已在嘉兴园区累计投入了自动化设备资产原值共计含税3.3亿元，续租稳定性高，租约到期前两年启动续租沟通，若提前退租须赔偿剩余租期内租金及物管费总额的100%。
　　25年租金下调拖累业绩，盈利指标领先可比均值。23-25年，合计实现营收1.53/1.54/1.48亿元，实现EBITDA 1.27/1.28/1.19亿元，25年同比分别-3.63%、-7.19%，主要系现行租约首年租金下降。同期，项目毛利率由88.48%降至85.93%，EBITDA率由82.80%降至80.45%，仍领先整租型可比均值。2025年回落主要受租金调整及成本费用增加影响，其中关联方服务费因原由集团平台统一承担、未分摊的费用调整至项目公司而增长72%，物业管理费因服务内容增加增长10%。
　　预期项目公允价值15.22～19.50亿元，上限对应IRR为5.09%~5.82%。谨慎、中性和乐观情形下，测算基础设施项目未来12个月的估值区间为15.22～19.50亿元，相比招募书评估价值差异在-10.50%～14.65%，中性情形下，测算估值为17.28亿元，相比评估值+1.57%。询价上限对应IRR分别为5.09%、5.49%、5.82%，可比REITs平均IRR 5.42%。
　　26年资本化率5.63%、27年分派率4.8%，高于整租型可比均值。公告披露26年资本化率6.15%；我们测算谨慎、中性、乐观情形分别为5.50%/5.63%/5.69%，高于可比REITs均值5.25%。26年4-12月、27年预测可供分配金额为5,310/7,671万元，以询价上限计，26/27年现金流分派率为4.45%（年化）、4.82%，高于可比REITs分派率TTM均值4.53%。
　　风险提示：1）整租方履约风险：若杭州菜鸟提前退租、拒绝履约或经营陷入困境，将产生不利影响。2）租约集中到期风险：租约30年末集中到期，若未能及时续租或找到替代承租人，可能导致空置及现金流减少。3）续租租金低于评估预测的风险：若续租或新签租金低于评估预测或现行租约最后一年租金，将造成不利影响。