本报告导读：
　　8月28日三部门发布房地产新政，推动房企融资从集团信用转向以项目为中心的信贷、信托、资本市场闭环，此前被集团风险压制的优质项目风险有望缓释，具备项目资源和处置能力的头部信托及全国性AMC将率先受益。
　　投资要点：
　　【事件】8月28日，中国人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；金融监管总局同步印发包括《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》在内的五项配套制度；证监会官网发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。系列政策贯通信贷接续、信托投资与服务以及资本市场退出。
　　项目现金流修复和存量盘活成为政策着力点。2026年1—7月，房地产开发投资、新建商品房销售额和房企到位资金分别同比-19.2%、-13.1%、-20.3%，行业仍处投资、销售及融资收缩阶段。本轮政策以项目为中心，强化主办银行制和资金封闭管理，同时补齐长期融资与资产退出工具，支持项目交付、现金流修复和存量盘活。
　　三类制度围绕项目构建融资闭环，集团出险不再必然等同于项目失去融资。合理区分房企集团与单一项目风险；对于资本金落实、权属清晰、现金流可覆盖的项目，集团出险不应再成为授信的机械否决。项目融资修复有助于恢复施工、销售和运营现金流，避免优质项目因资金链中断继续劣变。银行端预售/现房开发贷、个人住房及经营性物业贷款最长期限分别为5/7年、40年、15年；信托端要求项目公司直接融资用款，可在限定条件下投资已建成项目股权或物权，并与全国性、地方AMC协同化险；资本市场端突出基于项目融资，支持再融资、并购、债券及CMBS、ABS、REITs和不动产私募基金。
　　项目回款预期改善，存量房地产信托资产质量有望提升。我们认为，集团出险后，旗下项目融资往往同步收紧，具备持续经营能力的项目也可能因停工或资金挪用向违约迁徙。项目公司直融、专户运行和三方监测有助于获得续建资金、减少跨项目混同，推动交付和销售回款，改善存量房地产信托的到期兑付与处置回收；对于固有资金，减值压力亦有望缓解。存量优质项目较多、投后管理和地方协调能力领先的头部信托受益更明显。
　　续建融资提升处置回收率，全国性AMC资产质量改善弹性更大。我们认为，AMC存量房地产资产的回收取决于项目续建和现金流恢复；项目若能基于自身风险获得融资，可减少停工造成的价值损耗，并通过债务重组、续建盘活、信托受托管理及CMBS、ABS、REITs等工具提高回收率、缩短处置周期。存量项目较多且具备跨区域协调、复杂债权重组和多元退出能力的全国性AMC相对受益。
　　风险提示：政策推进不及预期，宏观经济修复不及预期。