本报告导读：
　　2026H1重点房企的缩表程度逐步收敛，主因是负债收缩与结算亏损滞后；存货跌价准备出现拐点，毛利率仍然承压；回款继续缩降，重点房企持续降库存和慎补货。
　　投资要点：
　　投资建议：我们认为，9月进入市场传统旺季，目前核心城市去化周期有序回落，关注“量增向价升”传导能力，推荐：1）开发类：A股-保利发展、招商蛇口、城建发展、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A；5）资管类-首程控股。
　　缩表程度逐步收敛，主因是负债收缩与结算亏损滞后。2026H1重点房企资产扩张继续减少2263亿元，减少金额有所收敛。这主要源于负债扩张净减少1859亿元。从半年周期看，重点房企的资产扩张减少额至2024H1达到顶峰后逐步收敛，至2026H1重点房企资产扩张净减少2263亿元，其中：1）2026H1负债扩张继续净减少1859亿元，呈现出自2022年以来因房企去金融化带来的负债净减少有所收敛的趋势；2）2026H1净利润扩张净减少242亿元继续上升，表现出项目结算的风险滞后性还在增加；3）2026H1权益扩张继续净减少162亿元，呈现降幅逐步收敛的趋势。
　　存货跌价准备出现拐点，毛利率仍然承压。1）收入持续下降导致三费率呈上升趋势。2026H1重点房企的三费率同比上升2pct至11.3%。2）存货减值计提高位回落的拐点逐步显现。2026H1重点房企继续计提资产减值损失109亿元，存货减值准备106亿元，首次出现损失高位有所回落的趋势。3）重点房企的投资收益回升，联营合营的业绩压力影响减小。2026H1重点房企的投资收益继2021H1以来持续下行后首次出现回升，同比上升34%。4）受制于房企归母股东权益下降，少数股东权益占比不降反升。随着部分重点房企权益净利润出现亏损，而导致少数股东权益占比在2026H1不降反升至46%。5）半数重点房企毛利率、归母净利率下滑。2026H1，36家重点房企中21家出现毛利率下滑，占比为58.3%。2026H1，重点房企净利润率为负且继续显著下滑。
　　回款继续缩降，持续降库存和慎补货。1）销售回款持续走低，合同负债等快速下降。从现金回款的角度来看，2026H1房地产行业销售继续下行。2026H1重点房企的销售商品收到的现金继续同比下滑17%。2026H1，由于项目结转销售持续下滑，重点房企回款率回升至47%。2）房企杠杆率被动回升，有息杠杆率持续下行。2026H1房企杠杆水平被动回升。重点房企资产负债率（扣除预收账款和合同负债）回升至71.4%。3）土储继续缩降，拿地偏谨慎。2026H1重点房企表内外土储继续下滑，呈现加速收缩。由于新房销售表现一般，导致房企拿地决策偏谨慎，拿地竞争同质化严重，核心地块受追捧。4）存货周转率高位回落，但去库存进程尚未结束。2026H1，存货周转率高位回落，源自竣工结算的加速和去库存。
　　风险提示：居民资产负债表受损超预期，需求侧提振效果不及预期。