核心观点
　　当前REITs市场正处于供需格局从"供给冲击"转向"需求驱动"的关键拐点。8月指数区间震荡、先跌后稳，产业园超跌修复，消费受社零低于预期拖累回调。中报披露机构投资者占比升至97.44%，原始权益人与券商自营主导持仓格局延续。近期估值持续调整，整体已回落至上市以来偏低区间，分派率被动抬升，风险收益比改善，配置机会或逐步显现。建议关注运管能力强、业绩持续增长的头部消费REITs，数据中心REITs扩募持续推进可逐步布局，部分高速受益于路网利好，产业园、仓储大租户续租"靴子落地"后可关注基本面好转。
　　机构洞见：券商自营延续增配
　　REITs机构化程度继续提高。2026年中报披露的持有人户数较2025年年报平均下降11.58%，户均持有份额增加8.44%。机构持仓仍高度集中于原始权益人和券商自营，占比分别为40.73%和15.60%，两者也是机构端的主要增持方。其中，原始权益人及关联方在经营权类资产中的持仓占比较高，券商自营的配置最为均衡。保险资金和产业资本紧随其后，占比分别为5.19%和2.71%，持仓均小幅下降。保险资金仍偏好仓储物流和消费，产业资本的行业及产品类型集中度更高。保险资金和产业资本的持仓主要集中于产业园区、仓储物流和消费。
　　二级市场：前跌后稳，产业园超跌修复
　　8月，中证REITs全收益指数收于951.91点，跌幅为0.19%，整体呈现先跌后修复的走势。上半月延续7月弱势行情，下半月受土地续期政策、原始权益人密集增持以及保险资负新规等因素催化，出现企稳反弹，但需求端仍显不足，反弹幅度有限。换手率仍处于历史较低水平，资金面处于“存量博弈”格局。分板块看，产业园超跌修复并领涨，其他板块涨跌幅均未超过2%。消费受社会消费品零售总额（社零）不及预期影响，跌幅居各板块首位。同期，REITs表现弱于股票和债券指数，波动率介于两者之间；其与债券指数的相关性转负，与中证红利指数的相关性转正。
　　一级供给：基础设施认购热度更高
　　今年以来，REITs发行提速。前8个月，公募REITs市场新增上市10只首发产品和3只扩募产品，募集资金规模分别同比增长17.95%和411.94%。8月，1只能源REITs上市，上市首日涨幅为0.06%。截至2026年8月末，我国公募REITs市场累计上市88只，累计募集资金规模约2500亿元。近期，基础设施REITs的认购热度高于商业不动产REITs，二者分化明显。9月2日，山证晋中公投瑞阳供热基础设施REIT正式发售，网下有效认购倍数达216.53倍；9月3日，创金合信北京国资REIT上市首日破发，跌幅达10.99%。短期来看，商业不动产REITs供给放缓，可在一定程度上缓解供给冲击；中长期来看，REITs储备资产仍较丰富。
　　风险提示：资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险。