事件：绿城服务2026H1营收同比+6.3%，归母净利润同比+15.2%。
　　公司2026H1营收98.7亿元（同比+6.3%），归母净利润7.06亿元（+15.2%），毛利率20.0%（同比+0.5pct），核心经营利润12.5亿元（+16.3%）。截至2026年6月30日，公司在管面积达5.803亿平方米（同比+8.2%）；上半年公司累计回购1,174.2万股（耗资约5,094万港元）。
　　点评：三大板块毛利率齐升，降本增效持续兑现。
　　1）三大板块毛利率逆势齐升，降本增效持续兑现。在地产链需求偏弱、同业普遍毛利率承压的背景下，绿城服务是行业内少数实现三板块毛利率全线上行的公司：2026H1公司物业服务毛利率16.0%（同比+0.7pct），毛利11.65亿元（+14.5%），毛利增速显著高于收入增速（+10.1%），我们认为，区域高密度布局、增量项目优质、推进亏损/盈利较差项目的综合治理、物业+AI赋能提效等是公司物管业务毛利率提升的核心原因，公司具备优秀的成本管控能力。
　　园区服务毛利率28.6%（+2.0pct），板块收入同比下降6.7%、毛利微增0.6%，主要受到业务结构影响，其中园区产品及服务收入同比-8.9%（占比48.7%）、物业资产管理服务收入-13.1%（占比22.9%），主要受房地产存量市场环境影响；居家生活服务（+3.0%）、园区空间服务（+4.9%）、文化教育服务（+2.1%）则保持正增长，咨询服务毛利率33.8%（+0.7pct），毛利4.41亿元（+2.6%），咨询服务毛利率连续多年稳定上行，对整体毛利结构优化贡献显著。
　　2)在管规模稳步扩张，储备面积主动收缩。截至2026年6月30日，公司在管面积5.803亿平方米，同比增长8.2%，储备面积3.256亿平方米，较2025年同期的3.473亿平方米下降6.3%，主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，未来在管面积的持续增长保障性进一步提升。
　　3）费用率全面下行，员工成本可控。2026H1公司销售成本79.02亿元，同比增长5.6%，略低于收入增速；行政开支5.84亿元，同比下降1.5%，销售及营销开支1.36亿元，同比下降3.9%，期内员工总数51,715人（同比+5.3%），总员工成本31.87亿元（同比+5.2%），成本增加主要源于新项目交付带来的员工数量扩张，成本总体可控。
　　盈利预测、估值与评级：考虑到公司盈利能力改善，但整体房地产市场和社区消费影响下，收入增速放缓，我们下调公司26-28年归母净利润预测至10.3/11.6/12.7亿元，原预测为11.0/12.1/14.8亿元，对应PE为11/10/9倍，2026年8月21日股息率ttm为5.7%，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，增值服务开展不及预期，非经营性因素影响利润。