本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，可售面积环比下降。上周(8.15-8.21)34个重点城市新房合计成交180万平米，环比+14.8%，其中，一二线环比+14.4%，三四线环比+22.5%。8月(8.1-8.21)34城一手房成交同比-6.6%，较7月-3.1pct。其中，一二线同比-5.2%，三四线同比-25.6%，分别较7月-2.3pct和-14.1pct。上周13城二手房合计成交100.7万平米，环比-3.3%；8月累计成交同比-0.8%，较7月-11.9pct。库存方面，上周15城合计推盘75万平米，合计成交81万平米，对应成交推盘比为1.08倍，较前一周有所下降。最近三个月（26年5月-26年7月）分别为1.5倍、1.2倍和1.34倍。截至上周末（2026/8/21）15城合计住宅可售面积为8166万平米，环比0.08%。3个月移动平均去化月数为19个月，环比+0.41个月。
　　主要政策新闻：公积金利率审批机制调整，沪八条新政夯实上海底部。宏观方面，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，规定主要包括：1）公积金存、贷利率由国务院决定；2）投资范围扩容至国债+政策性金融债。国家统计局公布7月房地产数据，7月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。因城施策方面，上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新"购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。同时，上海印发城市更新和住房发展“十五五”规划，提出健全投融资方式、用好专项债和超长期特别国债，推进“白名单”项目扩围增效，深化公积金改革及长三角一体化，加大住房消费金融支持力度。
　　公司动态跟踪：绿城服务、贝壳-W 26H1业绩亮眼。年度业绩方面，多家房企、物业及经纪公司公布26H1业绩及同比：张江高科3.3亿元（-10.8%）；中海物业7亿元（-9%）；绿城服务7.1亿元（+15.2%）；贝壳-W38.8亿元（+79.4%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌1.81%，沪深300指数下跌1.01%，相对收益为-0.8%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣安地产、福星股份、城投控股、光大嘉宝、亚通股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、香江控股、市北高新、深振业A、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.04%，沪深300指数下跌1.01%，相对收益为0.97%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为68.9/43.9倍；物管26/27PE均值分别14.8/13.3倍。
　　投资分析意见：基本面和政策面积极因素增多，维持“看好”评级。我们认为，供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，判断二手房挂牌量中期见顶回落，并且将继续下行3年，叠加今年租售比赶超公积金利率，共同推动了上半年量、价、租金的超预期存底。判断上海房价已经于2026年年初见底，如北京、苏州、深圳和合肥等城市也处于陆续筑底过程中。8月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部，并判断楼市政策仍有优化空间。此外，日美经验显示核心城市房价见底后板块资机会明确，龙头弹性十足。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。