核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅3.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.3%、5.4%，超额收益分别为0.8%、-2.3%。29个中信行业板块中房地产位列第12名。
　　 （1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/8/1-2026/8/7)36城新房成交面积122.8万方，环比-37.9%，同比-6.5%。2026年8月1日至8月7日累计成交122.8万方，同比-3.0%。今年截至8月7日累计成交5186.7万方，同比-15.1%。
　　 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/8/1-2026/8/7)15城二手房成交面积139.8万方，环比-8.6%，同比+4.6%。2026年8月1日至8月7日累计成交139.8万方，同比+4.2%。今年截至8月7日累计成交5056.3万方，同比+4.0%。
　　 （3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6210.7万平方米，环比-0.8%，同比-20.2%；13城新房去化周期为18.1个月，环比变动-1.0个月，同比变动-0.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.0个月、14.6个月、14.7个月、123.4个月，环比分别变动-0.6个月、-1.1个月、-1.1个月、-4.3个月。
　　 （4）土地市场：土地成交方面，2026年8月3日-2026年8月9日百城土地成交建筑面积1126.6万方，环比-37.6%，同比-52.0%；成交楼面价2470元/平，环比-42.6%、同比+109.7%；土地溢价率+9.7%,环比+2.0%，同比+7.3%。截至2026年8月9日,2026年累计成交土地建筑面积为60017.2万方，同比11.1%。
　　投资建议：8月第1周新房成交环比下降，同比下降，二手房成交环比下降，同比上升。北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，包括：1）非京籍家庭购买五环内商品住房社保/个税缴纳年限由2年调减为1年，全市统一为1年;2）五环外不限购买套数，五环内可购1套、多子女家庭可再多购1套;3）父母将商品住房赠与成年子女不再核验购房资格;4）公积金双缴存人首套贷款最高240万元、二套200万元(最高可上浮至340万元);5）支持公积金贷款存量房“带押过户”、新增装修提取(最高25万元)。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期