北京发布《通知》，优化限购、公积金贷款等房地产政策，判断本次政策调整或是年初以来上海、深圳、广州等地地方性政策优化的延续。
　　8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，调整角度包括优化限购、提高公积金贷款额度上限等1。从政策调整方向来看，与此前上海、深圳、广州等地的调整方向一致，判断本次北京的政策调整或是前一轮政策优化的延续，而非新一轮增量政策的开始。
　　本次政策出台背景及潜在影响或包括：
　　（1）2025年以来北京二手房价格累计跌幅大于上海、广州、深圳，且在上海、广州、深圳先后优化调整房地产政策的情况下，北京从年初到本次调整前尚无房地产政策优化。2025年1月至2026年7月北京/上海/广州/深圳二手房价累计跌幅分别约17%/13%/14%/10%。
　　（2）北京1-7月土地成交金额同比下滑过半，8月开始进入土地出让高峰期，现在出台政策一方面或可为土拍市场提供呵护，另一方面或也可以在“金九银十”的市场传统旺季到来前为房地产市场热度的持续性提供支撑。据榆叶飞云数据，2026年1-7月份北京涉宅用地合计成交金额467亿元，同比-54%；而8月已成交和计划出让土地总价合计约230亿元，9月计划出让土地总价约156亿元。
　　维持中期策略报告《买在“赔率”，胜在催化》中“增量房地产政策观察窗口在四季度至明年上半年”的判断。
　　此前，我们在《买在“赔率”，胜在催化——房地产行业2026年度中期投资策略》曾提出从经济指标数据转弱至政策出台或有一至两个季度的观察期的判断。考虑到二季度单季度GDP同比增速4.3%已经低于全年增速目标区间下限，但上半年GDP累计增速4.7%仍在4.5%-5%的全年目标区间内，同时考虑到6月房价由涨转跌且二手房进入显著去库存阶段的前提条件尚不完备等，判断增量房地产政策的重要观察窗口或在四季度至明年上半年。
　　在科技股下跌带动市场风格切换背景下，房地产板块股价已提前部分兑现我们基于“赔率”优势看好房地产板块配置价值的判断，但当前房地产板块股票仍具备“赔率”优势。短期来看，本次北京政策调整或使得部分投资人提高对板块股票“胜率”的预期，从而给房地产板块带来阶段性交易机会。而从半年及以上的投资久期角度来看，基于增量政策观察窗口在四季度至明年上半年的判断，从当前到四季度板块“胜率”或有进一步提高的空间，若板块“赔率”有所回升，或可进一步加大配置。
　　我们在《买在“赔率”，胜在催化——房地产行业2026年度中期投资策略》中提出了房地产股票的“胜率-赔率”框架，同时提出房地产股票具备“赔率”优势，若出现催化因素带动“胜率”提高，则可带动板块期望收益和配置价值快速提升，并建议于三季度后半段加大对房地产板块股票的配置。
　　在市场风格切换等因素推动下，6月底以来房地产股票出现反弹，提前部分兑现了我们此前看好房地产板块股票配置价值的判断，但截至8月7日收盘，5家头部房企平均临界胜率（期望收益为0时对应的胜率）约23%，接近今年12月反弹前的低点（约19%），且低于4-5月反弹前的低点（约27%），板块“赔率”优势依然存在。
　　短期来看，一方面，本次政策调整或直接使得部分关注地产的存量投资人提升对房地产基本面的预期以及对房地产板块股票“胜率”的预期，进而加大配置；另一方面，从资金面角度看，在近期市场出现阶段性风格切换的情况下，本次政策调整或有助于吸引更多增量资金对房地产板块的关注。在这种情况下，板块或有阶段性交易机会。
　　而从半年及以上的投资久期角度来看，基于增量政策观察窗口在四季度至明年上半年的判断，从当前到四季度板块“胜率”或有进一步提高的空间，若板块“赔率”有所回升，或可进一步加大配置。
　　房地产角度：关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等或可从长期配置价值角度持续关注；（2）部分博弈基本面改善的投资人或优先关注聚焦高能级城市的标的，例如【中国海外发展】【建发国际集团】【滨江集团】【中国金茂】【绿城中国】等，北京政策放松或带动【城建发展】等本地标的估值修复；（3）关注受益于新房及二手房市场量、价潜在改善的【贝壳】等；（4）关注【越秀地产】【龙湖集团】【金地集团】等。
　　产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价。
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
　　风险提示：房地产市场基本面修复不及预期，股票市场风格切换不及预期等。