本周REITs市场先抑后扬，周一周二下探后，周三到周五迎来温和修复。保障房REITs大幅反弹，主要受益于长端利率快速下行及季报数据验证基本面韧性，为上涨提供双重支撑。从成份券表现来看，指数成份券整体上涨0.51%，非成份券小幅上涨0.09%。本周二，中核汇能风电REIT终于上市，发行与上市间隔逾两个月（发行日为5月18日），首日跌幅5.83%，成为2025年以来第二单首日破发项目。虽然一级发行与上市节奏有所放缓，但项目申报与审批流程并未明显减速。本周新增申报两单商业不动产REITs，分别为大悦城和中电浦软项目，大悦城底层资产位于天津市南开区南门外大街2号、6号；中电浦软项目底层资产为上海张江科学城核心区域的浦东软件园成熟科创产业园区，以研发办公物业为主，由原始权益人上海浦东软件园持有运营，控股股东为中国电子。
　　截至2026/7/31，2026年以来已成功发行13单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行4单）；发行规模430.2亿元，同比增长54.4%。本周共6单首发REITs取得新进展：华夏大悦城、华安中电浦软商业不动产REIT已申报；东方红申能股份新能源REIT已问询；华夏保利商业不动产REIT基金成立；中航中核汇能新能源REIT上市，首日跌幅5.83%；华安陆家嘴商业不动产REIT募集结束，网下、公众有效认购倍数为1.3、2.2倍。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于953.74点，涨幅0.48%，跑赢沪深3001.79个百分点、跑输中证红利2.58个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅5.56%，跑输沪深3004.65个百分点、跑输中证红利6.74个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨0.44%，特许经营权类REITs上涨0.29%。分资产类型来看，保障房（+2.46%）、仓储物流（+0.71%）、能源（+0.49%）、环保水务（+0.47%）板块表现占优。分个券来看，本周共45只上涨、41只下跌，其中，中金重庆两江REIT（+8.67%）、中航北京昌保租赁住房REIT（+5.35%）、红土创新盐田港REIT（+4.86%）位列前三，工银蒙能清洁能源REIT（-9.71%）、中金湖北科投光谷REIT（-5.41%）、国泰海通临港创新产业园REIT（-4.53%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.34%/0.28%，较上周7.56/+3.85BP，周内成交量4.22/1.07亿份，周环比-17.46%/+16.21%。商业不动产板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.67%/5.37%，园区（6.90%）、仓储物流（6.37%）、交通（6.27%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。