核心观点
　　本周中证REITs全收益指数下跌2.2%，收于949.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周上涨0.02pct，日均成交金额为4.4亿元，较上周上涨2.4%。截至2026年7月22日，81单上市REITs披露二季度报告，16单次新项目收入、EBITDA和可供分配金额整体平均达成率均超100%；其中，65单存量项目三项指标平均同比增长3.0%、1.7%和2.0%。保租房和消费表现稳健，产业园区及仓储物流仍承压。审核方面，嘉实京东仓储物流REIT扩募项目申报，华泰紫金华住安住REIT、平安西安高科产业园REIT审核通过，广发海珠城发REIT收到审核问询。政策端，沪深交易所同步修订资产支持证券大类基础资产相关指引。
　　行业动态信息
　　政策及新闻回顾：1）7月22日，株洲市国资委发布《株洲市国资委2026年工作要点》，要求市属国有企业至少完成1个资产证券化或公募REITs类重点项目。2）7月23日，北京市发展改革委召开2026年下半年重点项目融资工作会，提出积极运用基础设施REITs等金融工具，引导长期资本参与城市更新。3）7月24日，沪深交易所修订发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，增加不动产基础资产审核规范及机构间REITs专项要求。
　　行情回顾：1）中证REITs全收益指数下跌2.2%，收于949.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周上涨0.02pct，日均成交金额为4.4亿元，较上周上涨2.4%；2）本周产权类REITs下跌2.5%，经营权类REITs下跌1.5%；3）REITs子板块中，消费板块跌幅最小，为-0.5%，数据中心板块跌幅最大，为-6.3%；4）个券中，华夏中海消费REIT涨幅最大，为4.2%，中金亦庄产业园REIT跌幅最大，为-11.0%。
　　重要公告回顾：1）中航中核汇能新能源REIT将于7月28日在上交所上市，发行2.0亿份，募集规模13.2亿元。2）华安陆家嘴商业REIT公众投资者发售提前结束并实施比例配售；华夏保利商业REIT披露认购配售结果，基金总份额5.0亿份。3）浙商沪杭甬REIT、中金安徽交控REIT、易方达广西北投高速REIT和中金湖北科投光谷REIT分别拟分红约2.0亿元、0.9亿元、0.8亿元和0.1亿元。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。