超跌反弹后市场进入震荡整理，仓储领涨，保租房/IDC因利率预期变化而回调。7月上半月，中证REITs全收益指数收涨1%，表现强于沪深300、弱于中证红利，自6月底反弹至980点附近后进入震荡整理；REITs市场日均换手率为0.36%，日均成交额4.52亿元，延续缩量态势，仅产园换手率与6月持平；大宗交易总额2.47亿元，平均溢价率-1.3%，已连续两个月走低；板块方面，仓储受益于普洛斯REIT/顺丰REIT等权重个券带动而领涨，其中中外运REIT/普洛斯REIT上涨7.5%/5.3%；而受Q3长期债券YTM上行预期影响，基本面稳健的保租房/IDC板块净值出现回调。
　　产权REITs与国债息差仍在3%+高位，因净值走强上半月估值有所提高。派息率方面，产权类REITs平均为5.21%（处于上市以来73%分位）、经营权类平均8.77%（处于80%分位）。产权类派息率与10年期国债YTM的息差为3.47%，受净值走高影响较6月底有所收窄，但仓储/产业园/消费类派息率与国债利差仍位于90%以上分位。估值层面，产权类P/NAV为1.12倍（49%分位），经营权类P/FFO为13.46倍（54%分位）；产权类和经营权类IRR分别为5.0%和5.6%，较6月底分别下滑0.06和0.23个百分点。
　　 7月上半月无新增项目启动发行，润泽IDC扩募报至交易所。华夏凯德REIT、光大保德信光大安石REIT已注册待发行。排队方面，截至7月10日，基础设施项目在审20单，其中申能股份新能源REIT、润泽数据中心REIT（扩募）已申报至交易所，西安高科产业园REIT已挂网回复材料；商业不动产项目在审12单，华住酒店REIT亦进入挂网回复阶段。招标动态上，武汉安家保障性住房公募REITs启动招标，广州工控大湾区高端装备产业园公布中标候选人。
　　截至7月10日，深交所16只REITs披露26H1月度经营数据。【产园/仓储】26Q2量价仍有下行压力。其中，招蛇产园REIT三个子项目出租率环比仍小幅回落，但通过精装修提价已体现在租金层面；成都高投REIT软件园一期量价平稳，盈创动力大厦出租率达近1年新低(约70%)；和达高科REIT药谷一期项目量价较平稳，但孵化器降价后空置率仍较高；广开产园REIT 26Q2整体租金环比-3%，出租率仍下滑。安博REIT三个项目26Q2量价环比齐跌。宝湾REIT天津及南京项目分别在量和价上环比下滑，仅嘉兴项目小幅改善；深国际REIT杭州一期及贵州项目26Q2出租率环比+4/+1pcts，租金环比-1%/+3%。【消费/保租房/IDC】26Q2量价表现稳中有升。印力消费REIT 26Q2出租率同比0.1pcts，但租金同比+5%；大悦城REIT二季度对部分低租金、低坪效空间实施升级改造，出租率同环比下滑在1pct以内，租金尚未披露；中国绿发REIT因超市退租致26Q2出租率环比-12pcts，但6月底签约口径下出租率回升至93%；华威农贸REIT 26Q2租金稳定，出租率环比下滑1pct左右，但部分自用办公已对外租赁。招蛇租赁REIT 26Q2林下项目出租率环比持平、太子湾住宅环比+2.6pcts且底商已部分去化，深圳安居REIT四个项目出租率环比两升两降，百泉阁底商出租率下滑。润泽IDC-REIT 26Q2托管服务费和上架率较此前3个季度保持稳定。
　　部分REITs披露二季度临时公告。招商科创REIT 26Q2租金降至上市以来最低，但出租率未有改善；中关村REIT以价换量见效。中国电建REIT因部分月份降水偏少且市场化交易价格承压，26Q2结算电费同比下滑超30%。普洛斯REIT广州项目受益于解除保税限制，租金上涨，预计26H1业绩与25H2持平，26Q4翻新完成后，出租率将进一步提升。九州通REIT量价稳定。
　　京能国际能源REIT预计7月15日扩募竞价投资者份额解禁，测算解禁规模约8.55亿元，考虑分红后扩募竞价投资者累计解禁收益率为32%。合肥高新城发集团自7月6日起不超过12个月内，拟增持华夏合肥高新产园REIT，增持金额不超过3,000万元。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。