多重资金面利好共振叠加五周年，6月底REITs迎来反弹。26年6月1日-7月3日，中证REITs全收益指数下跌0.8%，表现介于沪深300、中证红利，但上下半月走势不同，上半月受首发及解禁流动性冲击等担忧影响，公募REITs市场大幅回调；下半月随着解禁潮影响消退、新券询价暂缓或发行节奏放慢、指数基金陆续启动发售，多重资金面利好推动REITs止跌反弹。板块上，全月仅公用事业/保租房/交通上涨，其余资产普跌，但消费/仓储板块在6月末至7月初反弹力度最大。个券中，山东高速、招商高速、上海地产租赁住房领涨，而中关村/合肥高新/重庆两江等多只产园个券跌幅超10%，其中部分发行人已发布增持公告，后续超跌回补机会值得关注。6月底至7月初，市场交投活跃度提升，6月25日~7月3日平均换手率0.43%（6月1日~6月24日为0.35%）。6月REITs大宗交易约15亿元，连续三个月大宗缩量，折价幅度持续扩大。
　　消费/产园/交通板块派息率已在上市以来90%+分位，产权类整体较国债息差在3%+高位运行。截止7月3日，产权类REITs平均5.28%（历史77%分位）、经营权类8.77%（历史80%分位），其中消费/产业园/交通板块平均派息率为4.22%/5.70%/9.92%，皆达到上市以来的90%+分位。产权类REITs较十年期国债YTM息差3.54%（历史95%分位），与中证红利股息差-0.03%（历史65%分位）。估值上，产权类P/NAV均值为1.12x（处于49%分位）、经营权类P/FFO均值为13.48x（处于56%分位），两者IRR分别为5.0%、5.5%。
　　 4只中证REITs全收益指数基金启动发售（南方已提前结束），均为开放式、可灵活申赎，管理团队具备丰富的FOF或量化投资经验。策略层面，四只产品均采用完全复制法跟踪指数，要求≥90%净资产投向指数成份券或备选券，设置日均跟踪偏离度及年化跟踪误差，业绩基准统一为“95% REITs指数收益率+5%短期利率”。后续在指数定期调样阶段可择优布局可能新纳入成分的个券、规避因被剔除而可能面临流动性冲击的个券。面对扩募、流动性不足等情形，南方采取主动精选非标个券的优化方式，其余三家则采用成份券替代等指数技术调整组合。建议关注：1）估值处低位，受益于指数基金扩容带来的被动资金流入，如华润商业REIT、国家电投新能源REIT等；2）基本面稳健或有进一步改善预期的标的，如中国电建REIT、润泽IDC-REIT、上海地产租赁住房REIT、东久新经济REIT等。
　　第二批4只商业项目询价完成，网下机构减至不足20家，网下中签率攀升至40%~100%。6月，第二批4只商业不动产、1只基础设施项目完成发行，两大类资产网下参与度分化加剧。4单商业项目网下参与机构均不足20家，除了险资仍无法参与外，银行理财子、期货公司也退出本批商业项目申购，使得网下认购倍数皆不足3倍，创下最近2年新低。陆家嘴/保利/北京国资/锦江网下产品入围率均为100%，中签率攀升至79%/100%/73%/43%。4只商业项目定价上存在分化，保利定于询价区间下限，锦江与北京国资定为上限，陆家嘴取80%分位。同期三峡新能源REIT网下中签率1.63%，较年内其他基础设施项目较高，但定价未明显让利，取80%分位并定于机构“二孰低”报价，入围率仅53%。6月，首批商业项目上市，上市后第4日的收盘价看，仅砂之船较发行价上涨，其余皆破发，若等额申购，整体则有小幅亏损。26H1，1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为2.01/6.03/20.12万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.2012%。
　　安石注册通过、凯德商业询价暂缓。截止7月3日，基础设施REITs在审项目18单，山东铁投路桥/中国建筑保租房/西安高科产园REIT已回复，招蛇产园申报二次扩募。商业不动产在审项目12单、安石/凯德商业REIT注册通过，但凯德商业REIT发布询价安排后，已延期；崇邦/华住酒店REIT已回复，新增1单海珠城发REIT。招投标方面，农银汇理基金中标石家庄水务投资集团有限责任公司基础设施公募REITs项目。
　　多家原始权益人计划增持，深圳安居修改扩募资产。6月下半月至7月初，多只REITs原始权益人及其关联方计划增持，包括华夏合肥高新/中信建投首农商业/汇添富上海地产商业/中金唯品会商业REIT。另外，深圳安居REIT调整扩募方案。部分项目披露26Q2经营情况，京能两光伏项目26Q2经营表现差异大，张江产园出租率企稳而单价下行，上海地产商业REIT两个写字楼较25年末量价都较为稳健。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。