投资要点：
　　华安锦江商业REIT（508609.SH）
　　2026-6-29询价，原始权益人为锦江国际集团旗下企业，背靠上海国资委，存续期25年。发售7亿份，募集金额18.70亿元。锦江REIT的发行标志着我国REITs市场资产谱系再度扩容，我国酒店行业正式迈入资管时代，为酒店行业存量资产盘活与高质量发展提供了标杆示范。
　　底层资产是我国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间。其中15家坐落在二线及以上城市，客房数占比72%，为优质核心资产。“锦江”是拥有近百年历史的民族品牌，锦江国际集团2025年末投资和管理酒店超14,900家，是全球规模领先的酒店集团之一，酒店运营能力强，扩募空间大。
　　发行情况及发行估值
　　近期REITs市场较低迷，锦江REIT网下有效认购倍数仅2.31倍，发行价2.672元/份，询价区间2.186-2.672元，上限发行。
　　2025年平均入住率（OCC）61.93%，平均房价（ADR）255.99元/间。2024、25年营业收入1.95、1.77亿元，EBITDA 0.60、0.52亿元。2026、27年可供分配金额预测分别0.78和0.73亿元，发行价对应年化派息率分别4.15%和3.39%，对应24.10x 2026EP/FFO。
　　评估机构深圳戴德梁行，评估价值16.84亿元。根据底层资产所处城市，初始折现率采用5.50-6.75%，我们认为较合理，发行价对应P/NAV 1.11x。
　　新券二级市场估值推导
　　商业不动产REITs试点全面启动，5月以来发行节奏明显加快，供给快速增加压制了二级市场估值，近期新发产品申购热情明显下滑。相对其他类REITs，酒店类REITs租约短、租金调整更灵活，对商务/旅游出行更敏感，是REITs中的强周期品种。
　　锦江REIT是我国第一只酒店类REITs，2023-25年历史数据虽连续下滑，但Q226旅游休闲出行已有回暖迹象。参考海外成熟资本市场，酒店类REITs平均派息率约3.45%。我们认为2026、27年可供分配金额预测值偏高，发行价格已处合理区间。
　　风险提示：出行持续低迷，运营效率不佳，竞争加剧，市场估值中枢下移等