中航北京昌保租赁住房REIT（180503.OF）
　　北京第二只租赁住房REIT，2026年4月8日认购。产权类保障性租赁住房，存续期62年，发售规模4亿份，募资总额9.268亿元。
　　底层资产是位于北京昌平未来科学城的三个公租房项目——滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园。三项目合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米。最早的滟澜新宸项目于2017年11月投入运营。原始权益人昌平保障房公司还持有并运营12个人才公租房、轮候公租房、保租房项目，面积合计逾65万平方米，未来扩募空间大。
　　发行情况及发行估值
　　网下有效认购倍数434.92倍，机构认购火爆，发行价2.317元/份，居询价区间2.09-2.318元的99.56分位
　　评估机构深圳戴德梁行，评估价值8.20亿元，折现率5.25%，低于已上市保租房REITs普遍位于6.0-6.5%的折现率，发行价对应P/NAV 1.13x。
　　2025.1-9月租金收入3391万元，EBITDA 2770万元。2025.10-12月和2026年可供分配金额预测分别849.79万元（全年）和3439.61万元元，年化派息率分别4.11%和4.15%。发行价对应年化派息率3.64%和3.67%，对应26.94x 2026EP/FFO。
　　新券二级市场估值推导
　　已上市保租房类REITs共8只，保租房兼具政策安全垫和稳定现金流，是低利率环境下的稀缺资产。最新平均P/NAV 1.40倍，P/FFO 36.69倍，派息率TTM 2.71%。
　　华夏北京保障房REIT（508068.OF）与中航北京昌保租赁住房REIT最可比，华夏北京保障房REIT最新P/NAV 1.46倍，P/FFO 39.55倍，派息率TTM2.53%。考虑到昌保租赁住房体量更小且有扩募预期，我们认为或长期享有溢价。
　　参考可比标的，我们认为中航北京昌保租赁住房REIT的合理区间为3.00-3.40元，较发行价高29.36-46.77%。
　　风险提示：租金或出租率下滑；项目运营风险；REITs市场估值中枢下移等