华夏安博仓储REIT ( 180306.SZ )
　　产权类仓储物流REIT，底层资产为粤港澳大湾区的三个物流项目（广州开发区/东莞石排/东莞洪梅），约定期限41年。原始权益人Prologis, L.P.（安博公司）是世界知名物流地产企业，物流资产租赁运营经验和国际化REITs管理经验丰富，旗下尚有可扩募资产10个。
　　三项目可租赁面积合计35.93万平方米，均为现代化高标仓。H125营收8245万元，EBITDA 5900万元，经营性现金流净值5334万元，期末平均出租率96.9%，租金收缴率平均97.25%。
　　发行情况及发行估值
　　拟发行4.0亿份，战配、网下、公众占比70%、21%、9%，2025/10/30网下询价，2025/11/11缴款，预期12月上旬登录资本市场。网下有效认购倍数235.81倍，推算中签率0.42%。发行价6.121元，询价区间89.93分位。
　　评估机构戴德梁行，资产价值21.71亿元，三项目折现率分别7.00%、7.25%、7.25%，长期增长率假设2.00%，较合理。发行价对应P/NAV1.13x。
　　今明两年可供分配金额预测分别1.07亿元（年化）和1.07亿元，预测年化派息率分别4.70%和4.72%，发行价对应年化派息率4.17%和4.19%，对应22.87x 2026EP/FFO。
　　新券二级市场估值推导
　　目前已上市产权类仓储物流REITs共10只，过去三个月平均P/NAV中位数1.22倍，P/FFO中位数26.80倍，派息率TTM中位数3.93%。
　　考虑到本REITs底层资产全部位于大湾区，交通便捷，高标仓需求旺盛，同时原始权益人旗下可扩募资产充足，我们认为安博仓储REIT上市后估值倍数不会低于同类平均，高于相似背景但底层资产较杂的普洛斯REIT。我们认为合理区间为6.62-7.64元，较发行价高8-25%。
　　然而，考虑到仓储物流类REITs三季报数据普遍不佳，REITs市场整体处于调整之中，以及沈阳软件园REIT上市首日盘中破发，我们预计上市之初安博仓储REIT或仅达合理区间下限，后随REITs市场景气回升逐步提升。
　　风险提示：租户集中度高，竞争加剧，运营效率不佳，市场估值中枢下移等