5月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势：2026年5月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.6%，环比-0.2%，自2021年高点已经下跌13.7%，已跌回至2018年末的水平。二手房延续以价换量，除了受宏观市场环境走弱的影响，更面临新规下“好房子”的结构性冲击，导致当前的跌幅包含了市场自然调整跌幅＋“好房子”冲击的跌幅。根据统计局70个大中城市价格指数，2026年5月二手房价指数同比-5.9%，环比-0.3%，自2021年高点已跌22.6%，跌回至2016年初水平。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后沪深300指数5.26个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为177.6万平方米，环比提升8.6%，同比下降0.4%.其中样本一线城市的新房成交面积为51.0万方，环比1.0%，同比+1.5%；样本二线城市为91.3万方，环比+15.6%，同比+8.6%；样本三线城市为35.3万方，环比+6.9%，同比-19.7%。从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计3729.5万方，同比18.4%；一线城市为1162.1万方，同比-3.9%；二线城市为1839.5万方，同比-12.9%；三线城市为727.8万方，同比-41.7%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计198.9万方，环比下降13.0%，同比下降3.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为91.9万方，环比-5.8%；样本二线城市为75.2万方，环比-21.4%；样本三线城市为31.7万方，环比-10.2%。今年24周累计成交4985.0万方，同比增长5.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2157.3万方，同比+5.8%；样本二线城市为2070.3万方，同比+0.8%；样本三线城市为757.4万方，同比+19.3%。
　　信用债：根据wind，本周共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计128.90亿元，环比减少66.42亿元，总偿还量174.45亿元，环比增加165.7亿元，净融资额为-45.55亿元，环比减少232.12亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。