核心观点
　　2026年H1回顾：行业销售投资承压。2026年前4月全国商品房销售面积为2.53亿方，同比下降14.60%。截至2026年4月末，全国商品房待售面积为7.78亿方，待售规模整体呈现下降趋势，对应的去化周期约30.43个月。房地产开发投资额累计值为2.40万亿元，同比下降13.70%。
　　2026年全年展望：销售和投资降幅均收窄。目前房企普遍采取积极坚决的去化策略，存量库存或将主动去化。房企拿地意愿有所修复，优质产品的补货有望提高房企行业质量。我们预测2026年商品房销售面积为8.22亿方(6.74%)；2026年销售金额为7.75万亿元(-7.65%)。我们认为2026年房地产投资额为7.17万亿元(-13.45%)，新开工面积为4.89亿方(-16.81%)。
　　二手房与新房分化。2017年城镇化率首次突破60%，随后城镇化率与商品房销售面积每年同比增速均逐年收窄。房企投拓意愿较过往低，新盘推货萎缩。2024年美国二手房成交套数占比达到85.74%，同年上海该值为64.52%，我国二手房成交占比有望进一步提高。上海2026年2月出台“沪七条”后，2026年前4月的二手房成交686.77万方，为2022年以来新高。受到人口等因素的影响，未来新房和二手房面临的主要客群发生转变，存量房有望成为房地产的主要成交产品类型，新房和二手房市场有望逐渐分化。
　　投资建议：2026年开年以来，因城施策积极推进，上海、深圳等高能级城市陆续放松限购和公积金贷款政策，上海整体的二手房租金回报率已显著修复。随着城镇化率、人口的变化，未来楼市的二手房与新房市场的分化或将持续。我们认为随着行业逐渐实现高质量发展，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并实现估值修复，该类房企有望实现α机会。基于此，我们看好：华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、房屋销售不及预期的风险、行业竣工不及预期的风险。