核心观点
　　首批4只公募REITs指数基金产品已正式申报，这标志着公募REITs指数化投资正式起航。我们在去年末的2026年年度策略报告中曾提出，当前REITs指数化产品已具备需求必要性与条件充分性，指数化产品有望通过降低投研门槛、引入增量资金、改善流动性和提升定价效率。短期内，指数化产品入场有望显著改善市场流动性；中期内，指数化产品连接长期资金与基础设施资产，改善资金结构、流动性及估值体系；长期看，指数化投资体系完善，带动市场规模、定价效率与机构化水平全面提升，推动REITs市场高质量发展。
　　事件
　　5月18日，根据证监会行政许可系统披露，华夏基金、中金基金、南方基金、易方达基金旗下首批REITs指数基金获接收材料。
　　点评
　　首批4只公募REITs指数基金产品已正式申报，公募REITs指数化投资正式起航。从产品体系看，REITs指数化工具可分为场内ETF、场外ETF联接基金和普通场外指数基金三类。其中，场内ETF更强调交易和套利功能，场外ETF联接基金依赖底层ETF产品，普通场外指数基金则直接投资于指数成份证券，采用现金申赎模式，运作不依赖盘中交易机制，对市场波动敏感度较低，更适合通过银行、券商及第三方平台等渠道广泛销售，能够覆盖更大范围的个人与稳健型机构投资者。
　　商业不动产REITs快速申报，指数化产品推出正当时。截至2026年5月15日，公募基础设施REITs已累计发行82只，发行总规模超过2100亿元，业态覆盖产业园、保租房、高速公路等八大板块；同时2026年初以来，商业不动产REITs已申报20单，估值合计超700亿元。微观上，机构投研效率与项目规模尚不匹配，同时流动性水平制约资金配置规模。供给侧放量，市场亟待指数化产品的发行。
　　需求侧政策协同发力，债基扩围REITs、指数化产品推出，有望在年内为REITs市场带来近百亿增量资金。此前4月的债基新政已将公募REITs纳入投资范围。我们测算，若今年新发可投REITs的二级债基累计规模达1000亿元，按平均5%的REITs仓位估算，对应投资于REITs的总规模约50亿元；若年内10家机构获批REITs指数基金、单家发行3-5亿元，则指数产品贡献30-50亿元，合计有望在年内为REITs市场带来近百亿增量资金。
　　短期看，指数基金对市场的边际影响主要体现在情绪修复与流动性改善。近期REITs二级市场连续调整，5月11日至5月15日中证REITs全收益指数下跌2.2%，录得年内最大周跌幅；5月15日指数收于989.9点，下破1000点关口。在这样的时点，首批指数基金申报对市场具有较强的信号意义。REITs指数化产品的推出预期将通过引入增量资金与激活套利机制，对市场流动性与定价效率产生积极影响。一是通过基金申赎行为，为市场引入规模化、持续性的增量资金，放大成交流动性；二是通过套利机制，平抑个券错误定价，推动一二级市场价差收敛，驱动REITs整体估值趋于合理。
　　中长期看，指数化产品连接长期资金与基础设施资产，改善资金结构、流动性及估值体系，带动市场规模、定价效率与机构化水平全面提升。当前REITs市场的估值更多由单体项目供需、稀缺性和分派率驱动，个券之间容易因流动性差异、投资者结构差异形成定价偏离。指数基金发展后，资金将更多围绕指数成份进行配置和再平衡，有助于提升成份券成交活跃度、强化板块估值锚，并推动市场形成更清晰的资产类别风险溢价。
　　考虑到政策红利逐步落地，叠加商业不动产集中供应的释放，我们预计2026年的市场节奏较过去两年将有较大变化，由此前的上半年配置下半年止盈，转向上半年观望，下半年配置，看好2026年下半年REITs市场的表现。
　　二级市场来看，我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：
　　1）分子端稳健的抗周期板块：包括消费、政策性主保租房、市政环保等板块；
　　2）符合国家战略的高景气度板块：如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的：包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产（嘉实京东仓储REIT、中航易商仓储REIT等），以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目（华泰江苏交控REIT、华夏南京高速REIT等)
　　3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的：包括华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT、中金山东高速REIT等。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。