反馈回复估值调降0.22%~7.01%。本周REITs市场止跌反弹，数据中心板块大涨3.15%。四单商业不动产REITs提交反馈回复，（1）唯品会REIT：郑州奥莱估值调降3.25亿元（-7.01%）、折现率由7.5%下调至7.25%，哈尔滨奥莱估值调降1.46亿元（-5.15%）、折现率由7.75%下调至7.5%；（2）上海地产REIT：上海鼎保大厦估值调降0.82亿元（-4.42%）、折现率由5.5%下调至5%，鼎博大厦估值调降0.72亿元（-3.62%）、折现率由5.5%下调至5%；（3）首农REIT：北京昌平龙德广场估值调降0.06亿元（-0.22%）、折现率由5.25%下调至5%；（4）砂之船REIT：西安砂之船奥莱估值调降0.36亿元（-0.71%）、折现率由7.5%下调至7.25%。整体来看，尽管出租率、租金等运营指标的预测增长率有所下调，但由于折现率同步调降，最终估值的下压幅度相对有限。参照今年隧道REIT、昌保REIT的审批节奏，若无二轮问询，预计提交反馈回复的REITs将在1~2个月内进入询价发行阶段。
　　截至2026/4/10，2026年以来已成功发行2单（4月发行2单）；发行规模56.2亿元，同比下降43.8%。本周共6单首发公募REITs取得新进展：首批商业不动产REITs提交反馈稿——中信建投首农、中金唯品会、汇添富上海地产、国泰海通砂之船商业不动产REIT已反馈；中航北京昌保租赁住房REIT募集结束；东方红隧道高速REIT基金成立。（1）首发：已申报34只，已问询并反馈9只，通过审核2只，注册生效待上市2只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1019.81点，涨幅0.64%，跑输沪深3003.77个百分点、跑输中证红利0.12个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅0.99%，跑赢沪深3000.84个百分点、跑输中证红利2.44个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨1.06%，特许经营权类REITs上涨0.04%。分资产类型来看，数据中心（+3.15%）、仓储物流（+1.61%）、环保水务（+1.42%）、园区（+1.22%）板块表现占优。分个券来看，本周共62只上涨、17只下跌，其中，中金重庆两江REIT（+4.31%）、南方润泽科技数据中心REIT（+3.75%）、南方顺丰物流REIT（+3.70%）位列前三，招商科创REIT（-1.66%）、中金安徽交控REIT（-1.33%）、华夏深国际REIT（-1.08%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.35%/0.33%，较上周+5.37/-0.43BP，周内成交量3.05/0.93亿份，周环比+18.43%/-1.22%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.99%/5.09%，交通（6.30%）、仓储物流（5.73%）、园区（4.82%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。