REITs市场延续回调，已连续第五周收跌。年报披露前的最后一周，产权类流动性持续走低，经营权类（主要为交通、环保项目）流动性则有所回升，仓储物流继续领跌，但跌幅有所收窄。当前资金仍以观望为主，或主要等待一级市场的参与机会，二级市场参与意愿整体偏弱。本周三东方红隧道REITs完成询价，最终定价4.68元/份，贴近4.7元的上限，溢价率12.6%，有效认购倍数达173.69倍，对应网下资金规模约1707亿元，热度较高，将于下周三、四正式发售。本周五昌保租赁住房REITs启动询价，但整体规模较小，约8.3亿元，参与容量有限。下周上半周，REITs年报将集中发布，叠加三单产品解禁，短期或对市场形成一定扰动。
　　截至2026/3/27，2025年以来已成功发行20单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单、12月发行1单）；发行规模403亿元。本周共4单首发公募REITs取得新进展：中航北京昌保租赁住房REIT询价、东方红隧道高速REIT询价、广发新城吾悦商业不动产REIT已问询；国联安复星商业不动产REIT已申报，底层资产为三亚亚特兰蒂斯（拆分上市），太保资产为ABS管理人。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报33只，已问询并反馈2只，通过审核0只，注册生效待上市0只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1013.34点，跌幅0.83%，跑赢沪深3000.59个百分点、跑输中证红利0.30个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅0.35%，跑赢沪深3003.10个百分点、跑输中证红利3.99个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.88%，特许经营权类REITs下跌0.75%。分资产类型来看，消费（-0.32%）、环保水务（-0.40%）、能源（-0.73%）、保障房（-0.78%）板块表现占优。分个券来看，本周共12只上涨、67只下跌，其中，招商高速公路REIT（+1.48%）、南方万国数据中心REIT（+1.33%）、中银中外运仓储物流REIT（+1.08%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.72%）、中金重庆两江REIT（-4.08%）、南方顺丰物流REIT（-3.63%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.32%，较上周1.08/+4.28BP，周内成交量3.22/1.09亿份，周环比-3.52%/+15.28%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.09%/5.09%，交通（6.26%）、仓储物流（5.82%）、园区（4.97%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。