业绩整体平稳，盈利能力小幅承压但韧性仍在。
　　2025年华润置地实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%；实现归母净利润254.2亿元，同比-0.62%；核心净利润为224.8亿元，同比下降11.4%，主因开发销售型业务盈利下降，但经常性业务利润增长构成有力对冲，在行业持续调整背景下，体现出较强抗周期能力。从盈利能力看，公司毛利率为21.2%，同比有所下降，主要受开发业务结算毛利率下行影响；归母净利率约为9.0%，亦呈现小幅收缩。整体来看，公司短期仍受行业景气度影响，但凭借多元业务结构，业绩表现显著优于行业平均水平。
　　财务稳健性突出，融资成本保持行业最低水平。
　　截至2025年末，公司净有息负债率为39.2%，加权平均债务融资成本下降39个基点至2.72%，维持行业最低水平。报告期内，公司在境内外公开市场成功完成多笔低成本融资，国际信用评级保持投资级高位（标普BBB+/穆迪Baa1/惠誉BBB+），充足的现金储备（人民币1169.9亿元）与优化的资本结构为穿越周期提供了坚实保障。
　　经营性不动产与轻资产业务协同发力，构筑高质量增长双引擎。
　　公司从高度依赖开发业务的周期模式，向“开发、运营、服务”多元驱动模式转型，即开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务三大板块协同发展的战略布局。由于行业调整期导致开发业务利润空间承压，经营性不动产与轻资产业务构成的经常性业务，已成为公司利润增长的核心引擎与稳定现金流的压舱石。2025年，这两项经常性业务合计实现收入432.8亿元，同比增长3.7%，占总收入比重提升至15.4%。第二增长曲线与第三增长曲线呈双升态势，标志着公司成功向相关多元多赛道驱动的战略模式转型，具体来看：
　　经营性不动产收租型业务展现强劲增长与高盈利性。该业务2025年营业额同比增长9.2%至254.4亿元，毛利率同比提升1.8个百分点至71.8%。其中，购物中心表现尤为突出，零售额同比增长22.4%，显著跑赢市场，经营利润率创历史新高至63.1%，新开业项目进一步巩固了公司在核心城市的商业领导地位。
　　轻资产管理收费型业务成为转型核心驱动因素。华润万象生活2025年营业收入达180.2亿元，同比增长5.1%，运营管理效率提升带动毛利率同比提升2.5个百分点至35.5%。商业管理在管购物中心零售额占全国社零总额比重在行业中处于稳固领先地位；物业管理在管面积持续增长，非住业态收入占比提升，综合实力增强。此外，土储、资管REITs、文体运营等多元赛道均取得突破，共同推动了轻资产业务的规模与价值提升。
　　2026年收入与利润展望清晰，聚焦高质量发展。
　　展望2026年，公司业绩增长将围绕“结算支撑+运营提质”展开。收入端具备较强确定性，一方面已签未结算收入达1645.8亿元，其中约1234.8亿元将在年内结算，为开发业务提供支撑；另一方面，经营性不动产与轻资产管理业务预计延续增长趋势，推动收入结构进一步优化。利润端来看，尽管开发业务毛利率仍可能承压，但随着高毛利商业地产占比提升及融资成本持续下降，公司整体盈利能力有望保持稳定。总体而言，公司正由传统开发商向“开发+运营”一体化平台转型，增长曲线更加清晰，业绩稳定性与长期增长质量持续提升。
　　盈利预测与估值
　　我们预计公司2026-2028年归母净利润为262、272、291亿元，对应EPS为3.67、3.82、4.09元，维持“买入”评级。
　　风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。