营收增长利润微降，购物中心经营质效双增，维持“买入”评级
　　华润置地发布2025年度业绩。公司营收增长利润微降，经常性业务质效双增。公司购物中心租金收入及经营质量持续超预期，我们上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为263.0、272.5、283.7亿元（前值240.7、263.7亿元），对应EPS为3.69、3.82、3.98元，当前股价对应PE为6.9、6.6、6.4倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
　　结转毛利率下降，业绩整体保持平稳
　　公司2025年实现营业收入2814.4亿元，同比+0.9%；归母净利润254.2亿元，同比-0.45%；归母核心净利润224.8亿元，同比-11.4%。公司计划每股派息1.166元人民币(全年合计)，对应当前股息率4.6%，派息比例维持37%；毛利率21.2%，同比-0.4pct，其中开发结算毛利率15.5%，同比-1.3pct。截至2025年末，公司净负债率39.2%，同比+7.3pct；加权融资成本降至2.72%，同比-39BPs。
　　经常性业务经营稳健，商业护城河持续拓宽
　　2025年公司经常性业务实现营业收入432.8亿元，同比增长3.7%；实现核心净利润116.5亿元，同比增长13.1%，核心净利润比重提升至51.8%；其中经营性不动产收租业务实现营业收入254.4亿元，同比增长9.2%；实现核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%。公司购物中心实现销售额2392亿元，同比增长22.4%；实现营收219.2亿元；年末在营购物中心98座，总建筑面积1242万平米，出租率97.4%，其中82个项目位列当地市场前三。
　　销售排名维持行业前三，待结转资源充裕
　　华润置地2025年实现签约销售金额2336.0亿元，同比下降10.5%；签约销售面积922万平米。2025年开发业务实现结算金额2381.6亿元，同比增长0.4%，占比84.6%；实现核心净利润108.3亿元，同比下降28.1%。截至2025年底，华润置地锁定已售未结算金额为1645.8亿元，预计其中1234.8亿元将于2026年结算。2025年公司新增土地储备339万平米，总地价916.6亿元，五大核心城市占比接近80%，截至2025年末总土地储备为4673万平米。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。