核心观点
　　3+1业务模式有机联动：华润置地1994年成立，是我国综合实力领先的城市投资开发运营商，是世界500强企业华润集团旗下核心业务单元之一。公司形成开发销售、经营性不动产与资管、轻资产管理三大主营业务与生态圈业务联动的“3+1”业务模式。2025年H1，公司营收949亿元，核心归母净利润100亿元；2024年营收2788亿元，核心归母净利润254亿元，派息比例37%。
　　经营性不动产构建增长曲线：1）购物中心：截至2025年H1末公司在营94座购物中心，注重核心城市和经济发达区域的覆盖，实现兼顾规模和质量的优质增长。2025年H1，公司购物中心实现收入104亿元。2）写字楼和酒店：2020年~2025年H1末在管规模的CAGR分别为3.01%、5.11%，写字楼业态出租率和租金维持较高水平、酒店业态通过提供差异化的产品和服务实现较高的入住率和稳定的平均单价。
　　开发销售巩固头部地位：2025年公司销售金额2336亿元，在行业内权益销售口径排名前3。公司聚焦头部核心区域和高能级城市，截至2025年H1末公司开发销售土储4119万方，合理把握投资节奏，优质货源充足，穿越周期。
　　大资管平台搭建完成：公司积极向资管业务转型。2022年起公司即成功发行公募REIT，“投融建管退”搭建完成。针对非自持资产，公司依托轻资产管理业务平台管理购物中心、写字楼等多个业态的资产。
　　投资建议：公司是我国商业地产和开发销售龙头企业，凭借优秀的运营和资产管理能力实现商业地产规模扩张和业绩增长，稳健经营开发业务穿越周期，并积极构建多元业态的大资管平台。基于公司的市场地位和稀缺性，我们预测公司2025-2027年核心归母净利润214.04亿元、220.28亿元、237.20亿元，PE为7.90X、7.68X、7.13X，首次覆盖给予“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险；政策推动和实施不及预期的风险；房价大幅波动的风险；房屋销售和竣工不及预期的风险；零售消费不及预期的风险；汇率大幅波动的风险；海外利率大幅波动的风险。