公司是综合实力领先的城市投资开发运营商：公司具备央企背景，自主经营住宅开发及商业地产二十余载，构建“3+1”业务模式，尤其在商业地产领域形成深厚的护城河。2025年上半年公司的开发销售及经常性业务（经营性不动产+轻资产管理+生态圈要素）收入占比2:8，核心净利润占比4:6。
　　开发销售聚焦高能级城市，销投融结构优化：2025年上半年，销售：实现销售额1103亿元，同比-12%，跑赢大市；一二线占比93%，其中一线占比46%，结算毛利率升至15.6%，有望逐步企稳修复。投资：新增投资一二线占比100%，存量开发土储一二线占比70%。融资：平均成本降至2.8%，维持行业最低水平。
　　经营性不动产行业领先，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型：2025年上半年商场零售额同比+20.2%，同店同比+9.4%，出租率升至97.3%，使得租金收入同比+9.9%。公司近九成商场零售额排名当地前三，商业影响力稳居首位，且2025-2028年计划新开22座商场。轻资产管理华润万象生活的面积、业绩持续增长，市值位居物管行业首位。生态圈要素定位转型发展加速器，构建各板块协同共进。
　　投资建议：在内资房企中，公司是成功打造多元业务的开发商、运营商，亦是地产下半场的先行者、领军者。公司房开业务销售位居前列，投资积极，土储充裕；经常性业务护城河深厚，其中商业规模质量领先，物管商管稳步发展，生态圈促进转型发展。我们预计公司2025-2027年归母净利为259、267、282亿元，对应PE为8.3、8.1、7.7倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场持续承压风险；新的经营性不动产落地不及预期；线下消费复苏不及预期