主要结论：本周REITs市场延续弱势，中证REITs指数周跌0.1%，保障房、交通、生态环保、数据中心和能源收涨，其他板块下跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债。截至2026年3月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP。REITs底层资产持续多元化，首单隧道公募项目获批填补交通细分空白，首单户用光伏项目挂牌上市，彰显了存量资产盘活的创新广度。
　　中证REITs指数周涨跌幅为-0.1%，年初至今涨跌幅为+0.8%。截至2026年3月20日，中证REITs （收盘）指数收盘价为785.01点，整周（2026/3/16-2026/3/20）涨跌幅为-0.1%，表现弱于中证全债指数（0.0%），强于沪深300指数（-2.2%）和中证转债（-3.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+0.8%）>中证全债（+0.6%）>中证转债（+0.1%）>沪深300（-1.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-8.7%，波动率为6.8%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在3月20日为2239亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周下降0.06个百分点。
　　保障房REITs涨幅居前。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、0.4%。从不同项目类型REITs来看，保障住房、交通、生态环保、数据中心和能源收涨，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+3.18%）、华夏北京保障房REIT（+2.77%）、中金厦门安居REIT（+2.38%）。
　　数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.0%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（559万元）、华夏中核清洁能源REIT（533万元）、华夏越秀高速REIT（482万元）。
　　首单隧道公募REITs正式获批。3月16日，东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批，该项目发起人为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，管理人为上海东方证券资产管理有限公司。该项目是目前市场首单隧道基础设施公募REITs。本次预计募集资金43.56亿元。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。