1-2月销售面积同比增速为-13.5%（较25年12月+2.1pct），1-2月销量同比负增速较上月略有收窄，上海限制性政策放松等有一定的预期带动，往后看，判断二手房挂牌未消化至合理位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度一定程度上制约了购房需求更好的表现；据高频数据，3月1-12日销量同比较1-2月整体收窄4pct至-15%，关注城市更新等进一步落地对房地产需求的带动；1-2月竣工面积同比增速分别为-27.9%（较25年12月-9.6pct），1-2月竣工负同比较上月扩大，根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比趋势在26年下半年之前或持续处于偏低位置”；
　　1-2月新开工面积同比增速为-23.1%（较25年12月-3.7pct），1-2月新开工负同比较上月小幅扩大，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“26年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势”；
　　1-2月开发投资金额同比增速为-11.1%（较25年12月+24.7pct），1-2月开发投资同比较上月出现较明显回升，或是短期销售市场热度略有回升叠加施工强度连续数月下滑后，房企在年初存在一定的补货诉求；往后看，判断房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资；
　　1-2月到位资金同比增速为-16.5%（较25年12月+10.2pct），结构上，“国内贷款”同比趋势上持续高于“新开工”同比，或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等动作有关，“自筹资金”同比趋势上同步于“新开工”，“销售类到位资金”同比同步于销售金额同比回升；2月末房地产资金链指数趋势值（116%）较上月有所回落，目前仍处于历史较低水平，往后看，其明显改善或依赖于供需两端政策的发力与落地；2月70城房价：新房房价环比跌幅小幅收窄，结构上二三线城市跌幅较大，2月70城新房房价环比-0.28%（环比跌幅较上月收窄0.09pct），其中一线/二线/三线环比0.00%/-0.20%/-0.30%；二手房房价环比跌幅小幅收窄，结构上一线城市环比跌幅收窄明显，2月70城二手房房价环比-0.43%（环比跌幅较上月收窄0.11pct），其中一线/二线/三线环比-0.10%/ -0.40%/ -0.50%；
　　投资建议：结合近期政府工作报告表述，（一）城市更新方面，判断下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期；（二）稳市场方面，判断政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳；（三）“白名单”制度方面，在“金融16条”到期临近背景下，本次政府工作报告提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”，判断“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径；但或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性；（四）房地产发展新模式方面，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度或值得关注。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如25年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】【越秀地产】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会型布局价值的【华侨城】【南山控股】等；（6）以及【绿城中国】【保利发展】【中国海外发展】等。
　　风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等