板块行情：第11周（3月9日-3月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第14。
　　政策要闻：地方层面：1）福州：3月9日，福州住房公积金管理委员会发布文件，调整部分住房公积金政策。一，鼓励“卖旧换新”。二，优化多子女家庭住房套数认定。三，支持提取公积金支付自住住房装修。四，优化购买车库（位）提取。五，优化代际互助购房提取。六，放宽建造、翻建、大修自住住房提取条件。2）成都：3月10日，成都拟适度提高住房公积金最高贷款额度，使用住房公积金贷款购买该市住房的，单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人最高贷款额度由100万元提高至120万元。同时，成都拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制，自政策施行之日至2026年12月31日，缴存人新购住房申请住房公积金贷款时，不受贷款次数限制。
　　公司动态：1）保利发展：3月10日，保利发展旗下杭州保旭置业有限公司以15.86亿元竞得杭州萧山区世纪城核心单元XS010401-09涉宅地块，成交楼面价38084元/㎡，溢价率16.1%。该地块出让面积约34.7亩，最大容积率1.8。2）绿城中国：3月13日，绿城以4.67亿元竞得宁波鄞州区仇毕站西侧一宗宅地，溢价5.89%。资料显示，该地块编号为鄞州区JD13-03-06，规划为住宅用地，出让面积1.6万㎡，容积率2.4，建筑面积3.84万㎡，起价4.41亿元，起拍楼面价1.15万元/平方米。3）绿城中国：3月13日，绿城以总价26.75亿元成功竞得上海青浦区QPPO-0101单元18-05地块，折合楼面价3.19万元/平方米。该地块起拍价25.10亿元，楼面起拍价3.00万元/平方米。该地块为R2二类居住用地，出让面积3.80万平方米，容积率2.2，规划总建筑面积8.37万平方米。4）华润置地：3月13日，华润置发布截至2026年2月28日一个月未经审核营运数据。根据公告内容，2026年2月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约100.5亿元，总合同销售建筑面积约28.7万平方米。2026年前2月累计合同销售金额约217.0亿元，总合同销售建筑面积约65.5万平方米。经常性收入方面，2026年2月，华润置地经常性收入约45.4亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约31.9亿元，按年增长17.1%。2026年前2月累计经常性收入约90.5亿元，按年增长7.9%，其中经营性不动产业务租金收入约63.0亿元，按年增长15.4%。
　　销售端：第11周新房成交环比增加42%，二手房成交环比增加25%。1）本周20城商品房成交面积172万方，商品房日平均成交面积24.5万方，环比增加42%，同比减少13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积1429万方，累计同比减少23%。3）第11周11城二手房成交面积212万方，日平均成交面积30.3万方，环比增加25%，同比减少18%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1710万方，同比增加17%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。