1控增量：新房销售同比下滑，土地新政剑指“盘活存量”
　　2026年1-2月全国商品住宅累计销售面积7736万平，同比下降15.90%，较2025年1-2月明显下降；2026年1-2月全国商品住宅累计销售额7163亿元，同比下降21.80%，较2025年1-2月明显下降。2025年以来市场新增供给减少，这也是各地落实严控增量的正向反馈。
　　2026年1-2月住宅开发投资金额为7282亿元，同比下降9.60%，较2025年1-2月降幅扩大0.9个百分点。2025年9月份以来，地方政府减少土地出让及开发商拿地积极性明显减弱或是住宅开发投资金额加速下滑的主要原因；2026年1-2月商品住宅新开工面积为3695万方，同比下降23.35%，较2025年1-2月份降幅收窄5.71个百分点，主要原因为2026年春节时间较晚，因此项目或在1-2月份选择开工。
　　2去库存：多管齐下化解存量压力
　　截至2026年2月，商品房累计待售面积为79998万方，同比提升0.13%，从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，去库存的效果逐渐显现。2026年1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，首次明确提出房地产政策要“一次性给足”，避免“添油战术”导致市场与政策博弈；首次清晰界定房地产兼具“居住属性”与“金融资产属性”。2026年2月25日，上海从限购、公积金、房产税三方面优化，政策从降低购房门槛、减轻资金压力、扩大免税范围展开，全面激活刚需与改善需求，多方因素形成合力，将边际改善上海房地产新房二手房市场，促进市场“止跌回稳”。北京、深圳及广州或许也将参考上海政策给予购房政策方面的放松。
　　3推动“好房子”建设：房价指数跌幅收窄，新房较二手房价格坚挺
　　 2026年2月70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.46%和6.31%，环比降幅分别为0.28%和0.43%，虽然新房、二手房房价指数同环比都在下降，但降幅逐渐收窄，房价有望逐步企稳。
　　4保交楼工作推进或进入收尾期，商品住宅竣工数据改善仍待观察
　　2026年1-2月商品住宅竣工面积为4625万方，同比下降26.91%，较2025年1-2月，同比降幅扩大9.16个百分点。随着保交楼工作进入尾声，对竣工数据的支持作用减弱，叠加2024年“924”新政以来土地市场拍得地块仍未进入竣工期，竣工面积改善仍待观察。
　　投资建议：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。我们建议聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；传统开发商龙头中国金茂、建发国际、滨江集团及招商蛇口。
　　风险提示：房价进一步下行，政策落地不及预期，房企流动性风险发酵