1-2月房地产开发投资额同比降幅大幅收窄，但依然延续负增，且综合一系列先行指标依然疲弱，包括最前端的销售、以及开工施工等指标，开发投资更多是在低基数上的跌幅收窄，我们认为并不能将其作为趋势反转的依据。具体来说，今年1-2月数据同比去年1-2月均包含春节，其中全国新房销售面积、销售金额同比降幅均不同程度扩大，显著弱于季节性，与我们观察到的新房高频数据基本吻合，初步判断今年新房“小阳春”或成色不足，继续影响今年房企拿地、开工等意愿。另一方面，施工面积主要跟随近年新房销售大的回落趋势，施工面积最终匹配销售面积规模，因此全年施工面积仍有下行压力。综合来看，我们维持2026年度策略报告中的预测，预计全年开发投资额同比-10.9%。
　　投资：1-2月份，全国房地产开发投资额为9612亿元，同比减少11.1%，较前值提高6.1pct，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为7282、407和640亿元，同比分别为-10.7%、-17.3%和-18.2%。
　　新开工：1-2月份，全国累计新开工面积为5084万方，同比减少23.1%，较前值降低2.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为3695、168和292万方，同比分别为-23.3%、-22.7%和-29.0%。
　　竣工：1-2月份，全国累计竣工面积为6320万方，同比减少27.9%，较前值降低9.8pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为4625、133和399万方，同比分别为-26.9%、-52.4%和-37.4%。      施工：1-2月份，全国累计施工面积为535372万方，同比减少11.7%，较前值降低1.7pct。
　　销售：1-2月销售金额累计同比-20.2%，销售面积累计同比-13.5%。1-2月份，全国商品房销售金额为8186亿元，同比减少20.2%，较前值降低7.6pct；全国商品房销售面积为9293万方，同比减少13.5%，较前值降低4.8pct。其中，1-2月住宅累计销售金额同比-21.8%，较前值降低8.8pct；住宅累计销售面积同比-15.9%，较前值降低6.7pct。
　　资金：1-2月份，房企到位资金累计值为13047亿元，同比减少16.5%，较前值降低3.1pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-13.9%、560.0%、-5.9%、-21.5%和-41.9%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。