周度观点：新鸿基地产业绩增长&股息提升，优质港房报表端积极信号逐步显现。本周新鸿基地产公布2026财年半年报，2026财年上半年收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，撇除投资物业公平值变动影响后的核心归母净利润同比增长16.7%；中期股息0.98港元/股，同比增长3%。同时公司紧抓中国香港楼市修复契机，报告期内新增多宗地块有望充分受益香港楼市回升，实际融资成本进一步下降到3%。发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至本期-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖及商业零售逐步好转。
　　三重对比港房股价仍有空间，重申全年看好港资房企。我们认为港资房企上行空间仍存：1）以新鸿基地产为例，目前PB为0.68倍，仍低于业务模式（开发+持有）类似的华润置地（0.77PB），但香港楼市已经企稳，内地楼市仍在探底；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产最高超过1倍PB，当下仍有空间；3）2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期。我们认为房地产作为周期行业，本轮香港楼市25年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现。
　　投资建议：持续建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　政策环境监测：上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年缴满3年可增购1套。
　　市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。受春节假期影响，本周(2.21-2.27)重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2%。2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6%。2）库存环比下降，去化周期20.9个月。截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行5.5亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%）；当前地产板块PE（TTM）65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。