核心观点
　　前言：近期新鸿基地产、信和置业、恒隆地产等多家港房发布最新财报，同时2026年年初以来港房股价持续上行，那么港房财报有哪些变化和亮点，对未来港房股价空间怎么看，我们观点如下：
　　优质港房财报现改善迹象，打开估值上行空间。新鸿基地产2026财年半年度核心净利润同比增长16.7%，股息同比增长3%，发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由-28.8亿港元降至-13.1亿港元，侧面反映香港楼市回暖及商业零售逐步好转。同时紧抓中国香港楼市复苏契机新增多宗地块，融资成本降至3%。信和置业2026财年半年度核心净利润和股息保持稳定，在手净现金超500亿港币，积极补充土储有望持续受益楼市复苏。恒隆地产2025年核心净利同比增长3.5%，股息保持稳定，融资成本降至3.8%。整体来看，港房核心净利润保持稳定，优质企业已率先实现业绩增长及股息提升、同时积极补货把握楼市复苏机会，投资物业公允价值变动减少亦体现商业经营端现向好迹象。
　　三重维度对比，港房股价上行仍有空间。1）从房价涨幅来看，2003年上轮周期见底，2004年香港私人房价指数上涨27.4%，拐点初期呈现较大的上涨弹性。本轮香港房价2025年见底，随着各项积极因素持续发酵，2026年香港楼市有望持续超市场预期，历史看新鸿基地产股价与香港房价呈现较强相关性，房价超预期有望带动股价超预期；2）从估值走势来看，2025年以来新鸿基地产PB有所修复，但仍未突破2015-2020年区间上限（0.76倍）。在2003年上轮周期拐点其PB长期高于1倍，高点甚至超过2倍，当前不到0.7PB水平，且仍低于业务模式类似的华润置地（开发+持有、0.68倍PB），向上仍有空间；3）从绝对股价涨幅来看，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月低点以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期。
　　投资建议：我们认为房地产作为周期行业，本轮香港楼市2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好2026年港资房企表现，建议关注香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业；商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团等。
　　风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）港资地产业绩大幅下行风险；3）中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险