本月观点：春节假期新房成交相对平稳，2.15-2.22可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2.15-2.22北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1%。春节期间（2.15-2.23）内房股指数上涨0.43%。我们认为节后楼市走向仍为板块短期走势关键，房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　政策：政策工具利率下调助力收储，多地下调商业用房最低首付比例。央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中的结构性工具之一，有利于降低收储成本。央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存。
　　资金：居民中长期贷款同比少增，25年新发住房贷款利率延续下滑。2026年1月M2、社融存量同比增速环比增长0.5pct、下降0.1pct；2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元。2025年新发住房贷款利率延续下滑，2025Q4央行新发放个人住房贷款利率3.06%。
　　楼市：春节新房成交相对平稳，核心城市二手房增幅明显。春节假期（2.15-2.22）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1%；北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海二手房各合计成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6%。
　　地市：成交规模环比回落，土拍热度维持低位。土地供求规模季节性回落，2026年1月百城土地供应建面0.85亿平米，环比降33.1%；百城成交建面0.72亿平米，环比降76.6%；百城平均溢价率2.36%，环比升0.7pct。
　　房企：1月销售延续负增，拿地强度环比提升。克而瑞百强房企2026年1月单月销售金额同比下滑24.7%，单月销售面积同比下滑29.5%。中海、中国金茂、华润置地1月全口径销售额实现同比正增，分别为+20.5%、+13.5%、+0.4%。1月50强房企平均拿地销售金额比18%、拿地销售面积比60%，环比分别升3pct、升24pct；重点房企中，越秀地产、华润置地拿地强度靠前。
　　板块表现：1月申万地产板块涨4.3%，跑赢沪深300（1.65%）；截至2026年2月24日，当前地产板块PE（TTM）65.5倍，高于沪深300的14.15倍，估值处于近五年96.63%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。