销售预测：中性情境下预计2026年销量同比下降6.9%至8.2亿平
　　随着“控增量、去库存、优供给”的逐步推进，2026年初存量供给下降压力加大，而得益于土地市场降幅逐步收窄，新增供给降幅将进一步收窄，只要需求景气度和推盘意愿不发生重大逆转，全年潜在可售面积仍将面临双位数下降压力，而综合去化率受库存结构优化影响，大概率继续提升，但难有大幅反弹。假设2026年新推住宅去化率提升至45%、住宅面积占比下降1pct，对应全国商品房销售面积同比下降6.9%至8.2亿平，而当前房价仍面临一定压力，假设销售均价同比下降1%，则全国商品房销售金额同比下降7.8%至7.7万亿元。
　　开工预测：中性情境下预计2026年同比下降13.5%至5.1亿平
　　开工本质上是补库存，主要受补库能力和意愿的影响，能力主观层面取决于资金（销售），客观层面取决于可投资范围（库存周期和景气结构），意愿主要取决于销售，归根结底是三个因子，销售展望、库存周期和景气结构。在销售收缩、库存去化周期仍较高、景气结构约束的背景下，补库存强度仍将面临下行压力，但考虑到开工累计跌幅已经较大，且逐步接近底线水平，预计补库存强度下行斜率放缓。销售中性情境下，假设2026年补库存强度降至62%（2022-2025年补库存强度依次为99%/87%/77%/67%），则对应新开工面积同比下降13.5%至5.1亿平。
　　竣工预测：中性情境下预计2026年同比下降16.4%至5.0亿平
　　竣工预测主要依赖于与开工、销售的关系，但近年来开竣工关系波动太大，开工作为竣工的“锚”可能存在偏差，因此从销售视角来预测竣工可能是相对更合理的方式，关键指标为已售期房实际竣工率和未售期房竣工面积占比。中性情境下，假设2026年已售期房实际竣工率提升至34%（2025年为30%），未售期房竣工面积占比降至55%，则2026年房屋竣工面积同比下降16.4%至5.0亿平。竣工作为后端指标，累计下降幅度相对较小，从近几年销售和开工降幅来推演，自然竣工周期已见顶回落，若无历史缺口回补，短中期内竣工同比双位数下降预计仍将延续。
　　投资预测：中性情境下预计2026年同比下降12.3%至7.3万亿元
　　房地产开发投资完成额主要由建安投资完成额和土地购置费构成，当前施工面积处于下行通道，施工强度难有起色，尽管生产资料PPI（对应建安投资价格）预计有所修复，但建安投资仍面临较大下行压力，而得益于去年土地市场成交总价降幅明显收窄，有望在今年土地购置费上逐步体现，从而对投资表现形成一定支撑，整体来看投资降幅预计有所收窄。中性情境下，预计2026年房地产开发投资完成额同比下降12.3%至7.3万亿元。
　　投资建议：周期调整进入下半场，关注优质房企修复契机
　　历经4年多的快速调整，中国房地产行业主要总量指标较高点均有明显下降，参考国际经验和需求中枢，当前大概率已进入调整周期的下半场。预计2026年仍有挑战，但下半场特征愈发明显，销售、开工等前端指标同比降幅有望收窄，而竣工等后端指标压力相对更大；若政策力度超预期，则会有相对更好表现。当前股票位置较底部的溢价并不大，重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　风险提示
　　1、预测框架可能存在时代局限性；2、后续政策进展和效果不及预期；3、“好房子”去化也会存在压力；4、房企和居民端风险继续扩散。