本报告导读：
　　行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点。长尾城市市场拖累依旧，但幅度收窄。
　　投资要点：
　　我们认为当前] AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　2025年回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期。2025年行业销售面积真实数据略低于当时预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观。投资数据方面，竣工处于预测区间，新开工、建筑工程、房地产开发投资出现偏差。我们对2025年投资数据的预测，认为在销售面积出现下行情况下企业投资意愿相对减弱，以上基本面会导致投资数据出现一定程度下行趋势。但2025年下半年价格端下行，企业对市场环境判断比我们更为谨慎，使得新开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至2025年分别是-20.4%和-18.1%。
　　2026年展望：高质量发展提纲挈领，重点城市销售寻找均衡点。我们认为中央经济工作会议已经表达对2026年要求，即“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”我们认为，房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速或难有快速反转。若缺乏外部政策或市场环境的有力支撑，投资趋稳预计2027年前后。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2026年施工面积增速在-5.8%和-10.2%、对应投资增速在-4.0%和-12.5%。由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。乐观和悲观预期下2026年新开工增速在-8%和-16%，土地购置金增速-3.1%和-15.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在2.6%、-4.9%和11.4%。
　　聚焦政策方向：降息、收储和城市更新。2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，不排除对经济构成拖累。政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补。展望2026年，将继续重点关注降息、收储、城市更新落地进程。后续需要对以上数据保持密切跟踪。
　　风险提示。1）市场环境偏冷，到位资金下行，开发商投资意愿难有起色。2）二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。3）专项债收储落地不及预期。