投资要点
　　本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性。房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口。
　　行业基本面跟踪
　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为119.25万方，本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9%。30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.29万方，同比21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6%。上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72%，14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月。
　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为241.17万方，本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1%。20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6%。截至2026/1/12全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为146.34，环比-0.27%。
　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为15宗，新增供应商服类土地数量为52宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16pct。
　　行情回顾：
　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2pct。
　　风险提示：
　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险