核心观点
　　【新房成交】
　　12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。12月40城新房成交面积环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6pct。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加25Q1销售的基数也相对较高，我们预计26Q1市场仍将面临一定压力。从各能级城市来看，12月一、二线城市新房成交面积同比降幅均收窄，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：12月新房成交面积环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6pct。具体来看，12月北京新房成交面积环比上升56%，同比下降32%；上海环比上升12%，同比下降11%；广州环比上升30%，同比下降31%；深圳环比上升114%，同比下降48%。2）二线城市：12月新房成交面积环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7pct。12月新房成交面积环比正增长但同比负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波，同环比均负增长的有杭州、福州。3）三四线城市：12月新房成交面积环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6pct。
　　 25年全年新房成交规模下降14%，降幅较24年收窄，但一线城市降幅大于二、三四线城市。25年全年40城新房成交面积同比-13.7%，降幅较24年收窄5.9pct。一、二、三四线城市新房成交面积同比下降15.8%、12.6%、13.6%，一线城市降幅较24年扩大3.3pct，二、三四线城市降幅收窄8.7、10.2pct。一线城市成交出现补跌情形，市场冷感“由弱向强”的蔓延。1）四个一线城市中全年成交均不及24年。其中深圳新房成交面积同比-35%，上海同比-11%，北京同比-16%，广州同比-13%。2）二线城市中，南宁、福州新房成交面积同比增长3%、12%，其余城市同比均下滑，武汉跌幅仅0.2%，南京、苏州、成都、宁波跌幅较大，均超过20%。3）三四线城市中，江门、韶关、莆田、衢州、温州新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，成交低迷，处于探底阶段。
　　【二手房成交】
　　12月二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。12月18城二手房成交面积环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9pct。各能级城市二手房成交面积同比均降幅扩大。12月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为14.9%、11.0%、14.8%，同比增速为-30.4%、-31.8%、-27.9%，同比降幅扩大4.4、4.4、8.0pct。具体而言，一线城市中，12月北京二手房成交面积环比+15%，同比-26%；深圳环比+15%，同比40%。二线城市中，杭州环比+6%，同比-34%，成都环比+5%，同比-37%。
　　全年二手房成交规模同比下降4%，“以价换量”带动下成交表现明显仍好于新房，其中一线城市同比仍能正增长，二、三四线城市同比下滑。25年18城二手房成交面积同比-3.8%，由正转负，同比增速较24年下降13.1pct。一、二、三四线城市同比增速为2.2%、-6.4%、-9.6%，一线城市增速虽较24年下降21.6pct，但仍保持正增长，二线城市同比增速由正转负，较24年下降15.7pct，三四线城市同比降幅收窄5.0pct。
　　二手房成交表现仍好于新房，主要原因在于：1）本轮下行周期停缓工、保交楼问题突出，开发商暴雷事件频出，购房者对于新房的交付信心不足，转而选择二手房；2）二手房房价较新房房价下跌幅度更大，购房者选择性价比更高的二手房来满足当前的住房需求。不过，随着二手房房价持续下跌，部分业主或出现“惜售”情形，26年二手房“以价换量”的情况能否维持需要进一步观望。具体城市来看，北京、深圳25年二手房成交面积同比分别增长1%、6%，成都同比+0.2%，其余我们跟踪的二线城市同比均下滑。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至12月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.1%，同比-8.3%；整体去化周期为17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月。具体来看，上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内。
　　【土地市场】
　　12月土地市场成交规模同比降幅收窄，溢价率同比下降。12月全国成交土地建面环比+126.7%，同比-8.9%，同比降幅收窄11.2pct；其中一、二、三线城市同比增速为-20.7%、-5.6%、-6.0%。全国成交土地平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；其中一、二、三线城市同比增速为-35.6%、-7.0%、-13.7%。全国平均土地溢价率为2.0%，环比-1.5pct，同比-1.9pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为5.4%、1.1%、1.5%，一线城市环比+1.4pct，同比-5.3pct，二线城市环比-0.3pct，同比-2.7pct；三线城市环比-2.0pct，同比-0.4pct。
　　 25年全国土地成交量价齐跌，溢价率同比有所提升。25年全国成交土地总建面同比-9%；成交总价同比-10%；楼面均价1268元/平，同比2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速分别为-9%、-2%、-11%；成交总价同比增速分别为-7%、-0.4%、-19%；楼面均价同比增速分别为2%、1%、-9%；平均土地溢价率分别为9.1%、6.2%、2.4%，一、二线城