中央强化政策落地与细化指导,地方因城施策跟进落实。中央层面，1月20日自然资源部、住建部联合发文，优化规划审批、土地利用等机制，破解城市更新政策堵点，助力存量住房提质与城市功能升级；1月21日，央行、国家金融监督管理总局指导各地，按因城施策原则，结合商办房库存情况，灵活确定商业用房首付比例下限；地方层面，1月20日北京发布2026年建设用地供应计划，住宅用地安排750-790公顷，首次单列城市更新指标；1月21日，央行广东省分行将省内20城商业用房首付比例下限由50%降至30%；1月23日，央行陕西省分行同步跟进中央政策，统一下调省内商业用房（含商住两用房）首付比例，助力商办房去库存。
　　房地产相关板块市场表现呈现“A股强势领涨、H股温和增长”的分化态势，A股房地产板块大幅跑赢大盘及多数行业，H股内房板块则保持稳健增长，整体受政策落地预期与产业链联动效应推动。A股市场中，申万房地产指数在2026W4期间上涨5.21%，显著跑赢同期下跌0.62%的沪深300指数，在申万一级行业中涨幅居前；同时房地产产业链相关板块同步走强，建筑材料板块涨幅达9.23%，成为板块联动回暖的重要支撑，主要受益于前期中央城市更新配套措施出台、商办房信贷政策细化落地，市场对政策从“出台”到“见效”的预期提升，推动资金向房地产及产业链板块集中。H股市场表现相对平稳，中华内房股指数2026W4期间上涨1.32%，虽涨幅低于A股房地产板块，但保持正向增长，反映出港股市场对内地房地产政策的积极信号逐步消化；恒生物业服务及管理指数同步保持稳健，整体未出现明显波动，主要因港股市场整体流动性节奏与A股存在差异，对政策的反应相对滞后且温和。估值层面，截至1月25日，申万房地产板块市盈率与沪深300指数的差距基本维持前期水平。
　　重点14城新房网签量环比小幅下降，整体市场呈现“一线微增、二线回调”的分化态势，城市间表现差异显著。2026W4，重点14城新房网签合计9224套，环比下降1.53%，市场活跃度略有回落但仍处平稳区间。一线城市表现相对稳健，上海、北京、广州、深圳四城合计网签3696套，环比增长6.57%；其中上海网签1782套、深圳网签378套，分别环比增长13%、13%，受益于核心区域房源供应与改善需求释放；广州网签989套，环比微增1%，市场保持平稳；仅北京网签547套，环比下降5%，主要受部分项目取证节奏延迟影响。二线及其他重点城市呈现回调态势，10城合计网签5528套，环比下降6.29%：杭州、南京回调显著，分别网签738套、738套，环比降幅达42%、26%。
　　重点20城二手房成交环比小幅回调但同比仍保持高增，整体延续回暖态势，市场受春节临近需求阶段性回落影响，城市间表现分化加剧。2026W4，重点20城二手房合计成交38741套，环比下降12.91%、同比增长126.45%，虽较上一周有所回落，但同比增幅显著，政策利好对市场的支撑作用仍在。一线城市表现稳健，四城合计成交13065套，环比下降6.91%、同比增长140.12%：深圳以247%的同比增幅领跑，成交1312套，环比微降3%，政策红利下改善需求持续释放；北京成交3933套，同比增长149%、环比下降2%，刚需成交占比保持稳定；上海成交5576套，同比增长129%、环比下降11%，前期高基数下出现阶段性调整；广州成交2244套，同比增长113%、环比下降5%，市场整体平稳运行。其他重点城市多数保持同比高增但环比回调。
　　土地市场相对平淡，环比大幅回升，同比大幅下降。2026W4，百城住宅用地成交总价为50.56亿元，环比上升44.97%，同比下降86.39%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。