核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+1.43%，相对沪深300的超额收益为-0.52%，行业排名相对靠后（20/32）；年初至今房地产指数+5.24%，相对沪深300的超额收益为-13.12%，行业排名相对靠后（29/32）。本周房地产板块表现不佳，开发类、物管类以下跌为主，收租类多有上涨。
　　政策：央行将实施一次性信用修复措施，北京进一步优化限购政策。
　　中央：央行发布通知，对于2020年1月1日至2025年12月31日期间，单笔不超过1万元人民币的逾期信息，个人于2026年3月31日（含）前足额偿还逾期债务的，金融信用信息基础数据库将不予展示。全国住房城乡建设工作会议强调，着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。地方：北京放宽非京籍家庭购房条件，五环内社保/个税年限“3改2”，五环外社保/个税“2改1”，并支持多子女家庭住房需求；不再区分首套和二套住房贷款利率；调整二套住房公积金贷款最低首付比例，由30%至25%。
　　销售：样本城市全年备案量新房同比-17%，二手同比+3%。
　　样本城市全年备案量新房同比-17%，二手同比+3%。37城新房成交面积四周滚动同比-43.1%，较上周+2.6pct，17城二手房成交面积四周滚动同比-32.3%，较上周-0.9pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-17.3%，17城二手房成交面积累计同比+2.8%。12月截至26日，37城新房成交面积当月同比-40.1%，17城二手同比-29.9%，12城新房及二手合计同比-36.9%。
　　当周热点：住房的均衡定价在哪儿？
　　周期惯性放大房价短期波动，但均衡区间总是有迹可循。自住角度看，购房成本=利率+折旧-房价预期涨幅，成本与房租的比较是关键；投资角度看，购房收益=房租-折旧+房价预期涨幅，收益与利率的比较是关键；所以，自住和投资的底层逻辑是一致的，只是利率的选取可能有差别，自住的利率取决于理财和房贷，投资的利率取决于理财。中长期视角，房价预期涨幅的参照系锚定收入或通胀，并映射在房租上；复盘过往上行周期，收入或通胀驱动下，利率和折旧被房价预期涨幅所掩盖，与大多数资产定价类似，增长预期是决定估值的第一要素；但如果收入或通胀承压，房价没有明显的预期涨幅，利率和折旧就是均衡定价的核心。不动产是实物资产，不同于金融资产，折旧必不可少，其中，土地因使用权年限可能有一定折旧压力，而建筑和装修则是折旧的主要来源，但新房和次新房在初期可能折旧并不明显，对应最低的合意租售比。如果收入或通胀预期改善，房价预期涨幅能盖住折旧，租售比就可以直接跟利率做对比。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。