核心观点：本周北京出台楼市新政，积极响应“十五五”规划建议中关于清理住房消费不合理限制性措施，主要内容为非户籍居民社保年限要求下调一年、多孩家庭可增购一套、不区分一二套商贷利率、二套公积金贷款首付比由30%降至25%、招拍挂拿地立项方式由市区核准调整为区级备案。本次限购调整精准施策，侧重支持真实居住需求。北京常住人口中37.5%为非户籍人口，非户籍社保年限下调有利于前置释放刚性需求；同时北京20年以上的老旧小区占比达47%，多孩增购、公积金政策及二套商贷利率调整有利于释放居民改善性需求，其中二套商贷利率相当于下调40BP，以30年按揭来算，每100万商贷月供可减少220元，缓解居民房贷压力。
　　市场回顾
　　重点城市本周一二手房成交面积同比下降，环比上升。本周重点29城新房成交面积243万方，环比上升15.0%，同比下降40.3%。重点13城二手房成交面积155万方，环比上升4.6%，同比下降27.4%。
　　百城新增供地同环比下降。本周百城新增宅地550万平，环比下降23.9%，同比下降59.1%。
　　行业要闻：1.北京：进一步优化调整住房限购政策，非京籍家庭五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年。京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%。（观点网）行业观点与投资建议：看好优质商业地产公司、香港开发商和布局核心城市的开发商及物业公司。本周中信房地产指数上涨1.19%，沪深300上涨1.95%，板块跑输大盘。本周北京出台楼市新政，积极响应“十五五”规划建议中关于清理住房消费不合理限制性措施，主要内容为非户籍居民社保年限要求下调一年、多孩家庭可增购一套、不区分一二套商贷利率、二套公积金贷款首付比由30%降至25%、招拍挂拿地立项方式由市区核准调整为区级备案。本次限购调整精准施策，侧重支持真实居住需求。北京常住人口中37.5%为非户籍人口，非户籍社保年限下调有利于前置释放刚性需求；同时北京20年以上的老旧小区占比达47%，多孩增购、公积金政策及二套商贷利率调整有利于释放居民改善性需求，其中二套商贷利率相当于下调40BP，以30年按揭来算，每100万商贷月供可减少220元，缓解居民房贷压力。重点推荐A股：新城控股、滨江集团、张江高科、南都物业、建发股份，港股：华润万象生活、华润置地、中国金茂、绿城服务、滨江服务、建发国际集团、绿城中国、越秀地产、龙湖集团等。
　　风险提示：房企销售及结转不及预期，物企外拓不及预期。