北京进一步调整购房政策，非京籍社保年限要求缩短。12月24日，北京发布房地产新政，（1）非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，调整为满1年及以上。（2）对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。（3）借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。据央行，12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3%；样本二线城市为146.8万方，环比+21.7%，同比40.6%；样本三线城市为40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1%。从今年累计52周新房成交面积同比看，样本30城共计9582.5万方，同比15.4%；一线城市为2555.0万方，同比-11.7%；二线城市为4761.6万方，同比-15.4%；三线城市为2265.9万方，同比-19.1%。因日历周划分因素，2025全年数据需等待下周。
　　二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.3万方，环比2.2%；样本二线城市为83.7万方，环比-1.8%；样本三线城市为35.0万方，环比25.9%。
　　信用债：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元，总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。