本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅下降。上周(12.20-12.26)34个重点城市新房合计成交363万平米，环比+17.3%，其中，一二线环比+19.9%，三四线环比-13.6%。12月(12.1-12.19)34城一手房成交同比-29%，较11月+7.5pct。其中，一二线同比-28.4%，三四线同比-35.7%，分别较11月+6.5pct和+17.6pct。上周13城二手房合计成交122万平米，环比+2.4%；12月累计成交同比-31.2%，较11月-14pct。库存方面，上周15城合计推盘129万平米，合计成交102万平米，对应成交推盘比为0.79倍，最近三个月（25年9月-25年11月）分别为0.75倍、1.47倍和0.9倍。截至上周末（2025/12/26）15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比+0.3%。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.09个月。
　　主要政策新闻：住建部明确因城施策稳定房地产市场，北京进一步放松限购政策。宏观方面，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部明确2026年将因城施策稳房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给，支持房企及居民合理需求；因城施策方面，北京多部门联合发布房地产政策调整通知，一是限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；二是信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；三是公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25%；公积金政策方面，河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度。土地市场方面，越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区一宗宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1%。
　　公司动态跟踪：保利拟发行50亿可转债获批，万科20亿中票展期延长宽限期议案获通过。融资担保方面，招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年）；保利发展不超50亿元可转债发行申请获保利集团通过；股份变动方面，滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9%；其他方面，中国金茂22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权；针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为世联行、大连友谊、*ST中迪、财信发展、世荣兆业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为20.7/18.2倍；物管25/26PE均值分别13.1/11.8倍。
　　投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。