大类资产表现：沪深300>REITs全收益>红利指数>中债综合指数
　　2025年至今，中证REITS全收益指数整体呈上升后下降态势，从年初974上行至6月峰值（1125），之后下降。
　　对比其他大类资产来看，沪深300指数，中证红利指数、中债综合指数以及中证REITS全收益指数年内涨幅分别为16.4%、-2.8%、-1.6%、6.3%，日收益率标准差分别为1.0%、0.8%、0.1%、0.5%，二者相除后分别为16.88、-3.52、-17.74和13.32。整体来看REITs市场表现尚可收益率较高的同时波动率相对较低，但上半年与下半年REIT市场表现不同，若年中高位入场可能持有体验感不佳。
　　2025年以来，消费和保障房类YTD表现更好，产业园和高速类承压
　　截至2025年12月12日，年内REITs收盘指数涨幅16.52%，分板块来看，消费、保障房和仓储板块涨幅较高，涨幅由高到低分别为:消费(41%)、保障房(22%)、仓储(19%)、新型基础设施(11%)、交通(9%)、产业园(5%)、能源(5%)。
　　对REITs二级估值、收益率和流动性的核心指标进行拆解，各资产类型表现情况
　　1.保障性租赁住房：收益（YTD高）、分派率尚可，流动性中等，适合追求稳定分红+适度资本利得的投资者，但需注意短期价格波动（QTD多负）。2.仓储物流：分化明显，盐田港等港口类YTD、QTD和MTD亮眼，流动性依赖资产区位。3.交通基础设施：分派率高但短期收益波动大（MTD/QTD负），流动性一般，适合风险偏好低、长期持有的投资者。4.能源基础设施：YTD收益突出（尤其是清洁能源类）、分派率高，流动性中等，受益于“双碳”政策，现金流稳定，适合成长+分红型投资者。5.生态环保：项目少但分派率不错，YTD分化，流动性一般，依赖环保项目运营质量。6.市政设施：YTD表现较好，但样本少，流动性依赖项目独特性。7.消费基础设施：YTD爆发式增长、交易活跃，分派率中等，受益于消费复苏预期，估值弹性大，适合博弈复苏弹性的投资者。8.园区基础设施：YTD深度回调，流动性弱，分派率较低，受宏观经济和出租率影响较大。
　　REITs一级市场储备项目充足，首发占比更高
　　截至2025年12月12日，我国公募REITs产品数量达77只，合计发行规模达1993.01亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为329.33亿元。截至2025年12月12日，共有21只REITs基金等待上市，其中17只首发，4只扩募。
　　投资建议
　　展望2026年，利率环境整体性价比相较以往有所收窄，“固收+”资金对REITs的配置需求仍具增长韧性；虽然2025年版《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单》以及《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》新增了一批可发行REITs的标的，但从节奏上来看，市场供给端的扩容暂难明显提速，供需错配的格局或持续存在。从板块角度看，基本面分化构成核心主线，消费和保障房等经营稳健的赛道具备“现金流稳定性+分红确定性”的优点。受益政策红利的板块（能源类），YTD收益弹性或延续分化。
　　从中长期视角来看，扩募给REITs产品提供一定业绩弹性。扩募逻辑的本质在于一二级市场间的利差红利——对于经营稳健的赛道，盈利端波动相对可控，利差贡献的收益更具确定性。后续可重点关注华夏华润商业资产项目和中金厦门安居保障房项目推进扩募的进展。
　　尽管产业园和高速等板块收益波动较大，出现回调，考虑到当前估值层面的下行压力已相对有限，配置型资金持仓稳定性较强，或具备超额收益潜力。
　　风险提示
　　公募REITs二级市场价格波动风险；政策不及预期风险；统计口径差异