本月观点：随着2024Q4销售基数抬升，10、11月销售同比降幅呈扩大趋势。楼市量价承压背景下，近期市场政策预期有所升温。我们认为楼市企稳关键在于居民购房意愿与能力的提升、最终带来供需格局的改善；一方面仍需宏观政策发力稳定居民收入预期，提升购房能力，另一方面新发放个人住房贷款利率（3.07%）仍高于10月百城住宅回报率（2.36%），通过降息/房贷加点变化/政府贴息等方式降低房贷利率增强购房相对吸引力仍有必要。投资建议方面，短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会：1）受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）受益商业复苏、分红有吸引力的商管企业华润万象生活等。同时持续关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部企业，主题角度关注地产国企及园区类企业。
　　政策：推动房地产高质量发展，好房子或将延续整个“十五五”。10月11号国新办发布会强调“好房子”建设的五个方面，并在“十五五”期间将“好房子”展现在消费者面前，即意味着相比当下新房，“好房子”建设仍有较大提升空间；配合十五五提出的“改善性住房供给增加”、“清理不合理限制性措施”、城市更新等政策，把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。
　　资金：居民中长期贷款同比少增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年10月M2、社融同比增速环比下滑0.2pct、0.2pct；10月单月新增居民中长期贷款-700亿元，同比少增1800亿元；2025Q3新发放个人住房贷款利率3.07%。
　　楼市：受上年Q4高基数影响，10、11月同比降幅呈现扩大趋势。10月重点50城新房日均成交同比降31.4%，环比降1.7%；11月（截至25日）重点50城新房日均成交同比降46.3%，环比降10%。10月重点20城二手房日均成交同比降25.8%，环比降20.3%，11月（截至25日）重点20城二手房日均成交同比降26.8%，环比升16.1%。新房价格表现优于二手，一线城市二手房价格持续承压。
　　地市：成交规模环比回升，土拍热度维持低位。临近年底各地土地供给规模维持高位，10月百城土地供应建面1.3亿平米，环比降17.2%；百城成交建面1.2亿平米，环比升3.4%；百城平均溢价率3.37%，环比升0.2pct。
　　房企：高基数下房企销售10月同比降幅扩大，单月拿地强度环比上升。克而瑞百强房企2025年10月单月销售金额同比下滑40.6%，前10月累计销售金额同比下滑16.7%，降幅较上月扩大3.9pct。新房供给下滑叠加上年10月基数较高，销售降幅扩大。10月50强房企平均拿地销售金额比31%、拿地销售面积比37%，环比分别升18pct、升17pct，越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、保利发展拿地强度靠前。
　　板块表现：10月申万地产板块跌2.37%，跑输沪深300（0%）；截至2025年11月25日，当前地产板块PE（TTM）62.32倍，高于沪深300的13.92倍，估值处于近五年95.56%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。